Der Besitz von Mietimmobilien ist eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen.

Doch nichts kommt ohne Probleme. Wenn Sie mit Mietimmobilien ein Vermögen aufbauen wollen, übernehmen Sie eine ganze Reihe neuer Aufgaben. Deshalb ist es wichtig, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie eine Entscheidung treffen oder eine Immobilie kaufen.

Im Folgenden werden einige Vor- und Nachteile des Besitzes von Mietobjekten erläutert.

Pro: Wiederkehrende Einnahmen

Wiederkehrende Einnahmen sind einer der offensichtlichsten Vorteile des Besitzes eines Miethauses.

Mieteinnahmen werden oft als "passives" Einkommen bezeichnet. In Wahrheit müssen Sie sich entweder um Leerstandsquoten, Mieterbindung, Instandhaltung und die finanzielle Seite des Umgangs mit einer Mietwohnung kümmern - oder Sie müssen eine Hausverwaltung bezahlen, die 10% bis 15% Ihrer Miete für diese Aufgabe aufwendet.

Mieteinnahmen sind zwar nicht wirklich passiv, aber sie erfordern sicherlich einen geringeren Zeitaufwand als die meisten anderen Tätigkeiten.

Pro: Eine stabile Investition

Jeder braucht einen Platz zum Leben. 

Wenn Sie in Mietwohnungen investieren, investieren Sie in einen Vermögenswert, der praktisch rezessionssicher ist, wenn Sie ihn richtig verwalten. Selbst wenn die Immobilie leer steht, wird sie in den meisten Fällen Eigenkapital erwirtschaften. Und wenn sich der Trend fortsetzt, wird die Immobilie auch an Wert gewinnen und nicht abnehmen.

Dies sind die Fakten, die eine Immobilienbewertung zu einer intelligenten Ergänzung für praktisch jedes Portfolio machen.

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Pro: Steuerliche Vorteile 

Wenden Sie sich an einen Steuerexperten, um Einzelheiten zu erfahren, aber der Besitz einer Mietimmobilie bringt steuerliche Vorteile mit sich.

Ihr größter Vorteil ist die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben abzuschreiben. Dazu gehören Reparaturkosten. Sie können auch Hypothekenzinsen abschreiben. Ab heute können Sie die Zinsen, die Sie für die ersten $750.000 Ihrer Hypotheken gezahlt haben, absetzen. Für getrennt lebende Ehepaare liegt die Grenze bei $375.000. Es ist immer ratsam, einen Steuerexperten zu konsultieren.

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Nachteil: Mieter können lästig sein

Jeder hat schon mindestens eine Horrorgeschichte über einen Mieter gehört, der eine Immobilie völlig zerstört hat.

Jeder hat schon einmal von Mietern gehört, die keine Miete zahlen und bei denen es Monate oder sogar Jahre dauert, sie zu vertreiben. Wir alle haben schon von Mietern gehört, die auf dem Grundstück kriminelle Handlungen begehen oder deren Lebensstil Haustiere anlockt. Dies sind die Art von Geschichten, die den Menschen Angst machen, in Immobilien zu investieren.

Glücklicherweise möchte die überwiegende Mehrheit der Mieter einfach nur in Ruhe einen schönen Wohnraum genießen. 

Betrug: Reparaturen sind unausweichlich 

Wenn Sie schon einmal ein eigenes Haus besessen und darin gelebt haben, dann wissen Sie, dass jedes Gebäude ein empfindliches System ist, das anfällig für Probleme ist.

Rohre sind verstopft, Holz verrottet, Farbe platzt ab, und Geräte gehen kaputt. Es wird Tage geben, an denen Sie das Gefühl haben, dass die Reparaturen buchstäblich kein Ende nehmen. Dabei sind Schäden, die durch Katastrophen wie Wirbelstürme oder Tornados verursacht werden, noch gar nicht mitgerechnet.

Reparaturen sind der Grund, warum die meisten Kreditgeber den Nachweis sehen wollen, dass ein potenzieller Investor für jede Immobilie eine Barreserve hat, um auftretende Probleme zu bewältigen. In den meisten Staaten müssen Vermieter sicherstellen, dass ihre Immobilien einem Mindeststandard für die Bewohnbarkeit entsprechen, und die meisten Mieter erwarten, dass Reparaturen unverzüglich und in zufriedenstellender Weise unter Einhaltung der örtlichen Bau- und Zonenvorschriften durchgeführt werden.

Nachteil: Gesetze können knifflig sein

Wenn Sie in Mietimmobilien investieren, müssen Sie sich mit ganz neuen Gesetzen auseinandersetzen, mit denen Sie noch nie zu tun hatten.

Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Werbung und Ihr Mietvertrag den Gesetzen für fairen Wohnraum entsprechen. Sie müssen wissen, wann Sie die Wohnung betreten können und wann nicht. Und wenn Ihr Mietvertrag nicht richtig strukturiert ist, könnten Sie es unmöglich finden, einen problematischen Mieter später zu vertreiben, was bedeutet, dass Sie anfangen könnten, Geld zu verlieren Hand über Hand. 

Die meisten Vermieter benötigen entweder die Dienste eines Immobilienanwalts oder eines Hausverwalters, um sicherzustellen, dass sie alle geltenden Gesetze und Vorschriften einhalten. 

Wie man die Vorteile maximiert und die Nachteile minimiert

Millionen von Menschen haben Erfolg mit ihren Mietobjekten, und das können auch Sie.

Der Schlüssel liegt darin, die Risiken und Nachteile zu minimieren und gleichzeitig Ihre Fähigkeit zu maximieren, von Ihren Immobilien zu profitieren. Um dies zu erreichen, müssen Sie vier Schritte unternehmen.

1. Berechnen Sie die voraussichtliche Kapitalrendite für Ihre Anlageimmobilie, bevor Sie ein Angebot abgeben. Die Zahl sollte sowohl realistisch als auch konservativ sein, da Sie nicht wissen können, was schief gehen könnte, bevor Sie beginnen.

2. Überprüfen Sie Mieter, bevor Sie sie als Mieter akzeptieren. Es gibt zahlreiche Screening-Programme, -Dienste und -Listen, mit denen zumindest sichergestellt werden kann, dass die Mieter nicht mit Zwangsräumungen oder Straftaten in Erscheinung getreten sind. Sie sollten auch einen Einkommensnachweis verlangen, um sicherzustellen, dass der Mieter die Miete zahlen kann.

3. Vorrang für die Beibehaltung des Wohnsitzes vor hohen Mietpreisen. Es kann verlockend sein, die Miete so hoch zu treiben, wie Sie glauben, dass der Markt es erträgt, aber auf diese Weise können Sie monatelang Einnahmen verlieren. Mieter geben immer wieder an, dass niedrigere Mieten ihre #1-Priorität und der Hauptgrund für ihren Umzug sind. Jeder Monat, in dem eine Immobilie ungenutzt bleibt, bedeutet einen Rückgang Ihrer jährlichen Einnahmen um 12%. Wenn Sie es zulassen, dass diese Situation zu lange anhält, machen Sie alle Gewinne zunichte, die Sie durch die höhere Miete erzielt haben. Sie bauen Ihren Reichtum auf, indem Sie konsequent in neue Immobilien investieren und gleichzeitig bescheidene Gewinne aus den bestehenden Immobilien erzielen, und indem Sie alle diese Einheiten so lange wie möglich besetzt halten.

4. Maximieren Sie Ihre Gewinne mit dem richtigen Kredit. Hohe Kreditgebühren und Zinssätze können Ihre potenziellen Gewinne schmälern. Sie können diese Kosten kontrollieren, indem Sie sich nach der richtigen Hypothek und dem richtigen Mieter umsehen.

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