Die Fähigkeit, die Kapitalrendite einer Mietimmobilie zu berechnen, ist eine entscheidende Fähigkeit, wenn Sie ein erfolgreicher Immobilieninvestor werden wollen. ROI-Berechnungen zeigen Ihnen, was Sie erwarten können, wenn Sie eine Immobilie in Ihr Portfolio aufnehmen, und ob es sich lohnt, sie weiterzuverfolgen.

Natürlich sind Renditeberechnungen allein nicht die einzige Überlegung, die Sie anstellen sollten. Jeder Investor hat andere Ziele und Strategien, und Sie müssen wissen, wie jede potenzielle Immobilie zu Ihren Zielen passt. Außerdem müssen Sie eine zusätzliche Due-Diligence-Prüfung durchführen, um sicherzustellen, dass Sie keine bösen Überraschungen erleben. 

Dennoch ist die Berechnung des ROI ein wichtiger Schritt im Kaufprozess.

ROI-Verständnis

ROI steht für "Return on Investment". 

Sie ist ein Maß für Ihren potenziellen Gewinn: das Geld, das Sie für Ihre Immobilie erwarten können, nachdem alle Kosten für Reparatur, Wartung, Versicherung, Steuern und Verwaltung berücksichtigt wurden. 

Die grundlegende ROI-Formel lautet: 

(Investitionsgewinne - Investitionskosten)/Investitionskosten = ROI

Wie Sie sich vielleicht vorstellen können, kann diese Formel jedoch komplexer werden, wenn es um Immobilien geht, zumal einige Ausgaben nicht so leicht vorherzusehen sind. 

ROI für Cash Buy Mietobjekte

Die Berechnung der Kapitalrendite ist relativ einfach, wenn Sie Ihre Immobilie mit Bargeld erwerben.

Die Kapitalrendite für eine mit Bargeld gekaufte Mietimmobilie wird sein:

 (Jährliche Mieteinnahmen - jährliche Betriebskosten)/Kaufpreis der Immobilie

Sie haben keine Hypothek, also müssen Sie die Hypothek nicht in Ihre ROI-Berechnungen einbeziehen.

Solange Sie nicht mehr Geld für die Immobilie ausgeben, als Sie an Mieteinnahmen erzielen, halten Sie sich über Wasser. Im Idealfall machen Sie natürlich so viel Gewinn, dass sich die Arbeit, ein Unternehmen zu besitzen, für Sie lohnt.

ROI für finanzierte Immobilien

Bei der Finanzierung einer Mietimmobilie sieht die ROI-Berechnung folgendermaßen aus:

(Jährliche Mieteinnahmen - jährliche Betriebskosten) / Hypothekenwert = ROI 

Wenn Sie beispielsweise ein Zweifamilienhaus zum Durchschnittsmietpreis von $2.475 in Florida mieten, dann betragen Ihre jährlichen Mieteinnahmen $59.400. In Florida betragen die durchschnittlichen Betriebskosten $0,26 pro Dollar Miete, also $15.444. Wenn Sie das Doppelhaus für $285.000 gekauft und davon $228.000 finanziert haben, beträgt Ihre Rendite 19%. 

Die Hypothek wird nicht in die jährlichen Betriebskosten eingerechnet. Stattdessen wird der Betrag, den Sie für die Finanzierung zahlen, mit dem Hypothekenwert als Teiler verrechnet. Aus diesem Grund können Sie nicht einfach alle Betriebskosten und Hypothekenzahlungen von Ihren jährlichen Mieteinnahmen abziehen, um ein Gefühl für Ihre Rendite zu bekommen. 

Finanzierung: ein Schlüssel zu höherem ROI?

Wenn Sie die obigen Berechnungen durchgeführt haben, werden Sie feststellen, dass die Rendite beim direkten Kauf des Doppelhauses 15% betragen hätte... deutlich weniger als die 19%, die Sie für die finanzierte Immobilie erhalten. 

Das ist die Macht der Hebelwirkung: die Verwendung von geliehenem Geld zur Maximierung Ihrer Rendite. Wenn Sie eine Hypothek auf ein finanziertes Zweifamilienhaus im Wert von $285.000 aufnehmen, setzen Sie nur $57.000 Ihres eigenen Geldes ein, um dieselben $43.956 pro Jahr zu verdienen.

Da DSCR-Darlehen keine Beschränkungen für die Anzahl der aufgenommenen Darlehen vorsehen, können einige Investoren ihre Portfolios sehr schnell vergrößern, vor allem, wenn sie geschickt darin sind, die Einheiten zu füllen und die Mieter bei Laune zu halten, damit sie ihre jährlichen Mieteinnahmen nicht durch einen hohen Leerstand verringern. 

Siehe auch: DSCR-Darlehen

Wie sieht eine gute Kapitalrendite für eine Anlageimmobilie aus? 

Ein guter ROI kann je nach Zielsetzung variieren, in der Regel sollten Sie jedoch mindestens 6% anstreben. Eine Rendite von 10% oder mehr wäre eine hervorragende Investitionsrendite. 

Der Median der Rendite liegt bei 8,6% jährlich für langfristige Mietobjekte. 

Kurzfristig vermietete Immobilien weisen oft hohe Renditen von 15% oder mehr auf, aber kurzfristige Immobilien sind risikoreicher. Langfristige Vermieter haben mehr Möglichkeiten, die Mieter zu überprüfen und auszuwählen. Da die Mieter in diesen Immobilien leben, richten sie in der Regel weniger Schäden an. 

Bei Kurzzeitvermietungen kann es vorkommen, dass die Mieter die Immobilie stärker beanspruchen, was die Reparaturkosten in die Höhe treiben kann. 

Was ist die 2%-Regel?

Die 2%-Regel ist eine strengere Version der 1%-Regel, die Ihnen hilft, Ihre Investitionsrendite zu maximieren, indem Sie Ihre Mieten richtig festlegen.

Zur Ermittlung der monatlichen Miete:

Kaufpreis der Immobilie x 0,01 = Monatliche Miete

Im obigen Beispiel betrug der Kaufpreis für das Doppelhaus $285.000. Das bedeutet, dass Sie jeden Monat mindestens $2.850 an Mieteinnahmen erzielen sollten, oder mindestens $1.425 pro Einheit. Bei der Berechnung Ihrer Kapitalrendite sollten Sie die tatsächlichen Mieten zugrunde legen, die Sie zu verlangen beabsichtigen. 

Wenn Sie die Regel 2% verwenden, würden Sie die Miete stattdessen auf $2850 setzen. 

Die 1%-Regel ist nicht die einzige Überlegung, die Sie bei der Festlegung Ihrer Miete anstellen sollten. Sie sollten auch die Reparaturkosten und die örtlichen Marktbedingungen berücksichtigen. 

Anhand dieser Regel können Sie erkennen, dass eine Miete zwischen $1425 und $2850 das richtige Ziel ist, um eine Rendite für Ihre Anlageimmobilie zu erzielen und gleichzeitig die Mieter in Ihren Einheiten zu halten. 

Siehe auch: Mieteinnahmen als Qualifikation für eine Hypothek nutzen: Neue Wohnmöglichkeiten erschließen mit Alex Doce

Maximieren Sie Ihren ROI mit Alex Doce 

Niedrige Hypothekenzinsen und Gebühren sind eine Möglichkeit, Ihre Rendite zu maximieren. Je weniger Sie für Ihre Hypothek zahlen, desto mehr Rendite erhalten Sie für Ihr Mietobjekt.

Wenn Sie mit Alex zusammenarbeiten, erhalten Sie außerdem fachkundige Beratung zu jeder Immobilie, die Sie in Betracht ziehen.

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