Prêts à la copropriété en Floride

Un prêt à la copropriété est un type de prêt hypothécaire spécialement conçu pour l'achat d'un logement en copropriété. À la différence d'un prêt immobilier traditionnel, ce type de prêt tient compte non seulement de vos qualifications financières en tant qu'emprunteur, mais aussi de la stabilité financière et de l'état général de l'association de copropriétaires qui gère la propriété et l'immeuble lui-même. Les prêteurs évaluent des facteurs tels que la couverture d'assurance de l'immeuble, les taux d'occupation, les réserves pour les réparations, les éventuelles déficiences structurelles et tout litige en cours susceptible d'affecter la valeur de l'immeuble.

Si les prêts aux copropriétaires et les prêts hypothécaires traditionnels contribuent tous deux à financer l'achat d'un logement, les prêts aux copropriétaires impliquent des considérations supplémentaires. L'une des principales différences réside dans le fait que les prêteurs évaluent la santé financière de l'association des copropriétaires en plus de la solvabilité de l'emprunteur. Cela peut inclure

• Exigences plus élevées en matière d'acompte - Les prêteurs peuvent exiger un acompte de 10-25% (ou plus) si le condo est considéré comme un bien non garanti.
• Lignes directrices plus strictes en matière de souscription - Les prêteurs examinent des facteurs tels que le nombre de logements occupés par leur propriétaire, les réserves de l'association pour les dépenses d'investissement et les réparations, les taux d'impayés des cotisations de l'association et les problèmes structurels potentiels.
• Documentation complémentaire - Les emprunteurs doivent fournir les documents financiers de l'association de copropriétaires, les statuts, les détails de l'assurance, et l'association de copropriétaires doit remplir de manière satisfaisante le questionnaire du prêteur sur les copropriétés.

Tous les projets de condominiums ne remplissent pas les conditions requises pour bénéficier d'un financement. Les prêteurs exigent généralement que les copropriétés répondent à des critères spécifiques avant d'approuver un prêt hypothécaire. Ces critères peuvent être les suivants

• Approbation de Fannie Mae, Freddie Mac, VA ou FHA - Certains prêteurs préfèrent les appartements déjà approuvés par les agences.
• Taux de propriétaires occupants - De nombreux prêteurs exigent qu'au moins 50% des logements de l'immeuble soient occupés par leur propriétaire plutôt que loués lorsqu'ils financent des immeubles de placement.
• Stabilité financière de l'association - L'association de copropriétaires doit disposer de réserves suffisantes pour l'entretien et les réparations et ne doit pas être impliquée dans des litiges importants.
• Couverture d'assurance - Le bâtiment doit disposer d'une assurance suffisante contre les risques, les inondations et la responsabilité civile, conformément aux exigences du prêteur.

Si un appartement ne répond pas à ces exigences, les acheteurs peuvent être amenés à rechercher d'autres options de financement, telles que des prêts de portefeuille, ou à verser un acompte plus important.

Oui, en plus du paiement mensuel de votre hypothèque, la propriété d'un condominium s'accompagne de coûts supplémentaires :

• Frais de l'association des propriétaires (HOA) - Ces frais mensuels couvrent l'entretien du bâtiment, les équipements, l'aménagement paysager et la sécurité. Les frais varient considérablement en fonction de la communauté de condominiums.
• Évaluations spéciales - Si la HOA doit financer des réparations ou des améliorations majeures (par exemple, le remplacement d'un toit ou l'amélioration des parties communes), les copropriétaires peuvent être tenus de payer une cotisation unique ou récurrente.
• Des taux d'intérêt plus élevés - Certains prêteurs appliquent des taux d'intérêt légèrement plus élevés sur les prêts aux copropriétés lorsque l'apport est inférieur à 25%, en raison du risque perçu de la propriété partagée et de la gestion de l'association.
• Assurance hypothécaire privée (PMI) - Si votre acompte est inférieur à 20%, vous devrez peut-être payer une PMI, ce qui augmentera vos frais mensuels.

La Floride a des exigences particulières en matière de prêt pour les copropriétés, en raison du nombre élevé de copropriétés, de la situation côtière et des réglementations spécifiques à l'État. Les principales exigences peuvent être les suivantes

• Acompte minimum - Les prêteurs conventionnels exigent au moins 3-25% vers le basselon le statut d'approbation du projet de condominium. Les prêts garantis par la FHA peuvent permettre à partir de 3,5% vers le basmais seulement pour les appartements approuvés par la FHA.
• Réserves et santé de l'HOA - Les prêteurs de Floride examinent attentivement les fonds de réserve, l'historique de l'entretien, les litiges en cours et la couverture d'assurance, en particulier après les nouvelles réglementations qui ont suivi l'effondrement du condo de Surfside.
• Exigences en matière d'assurance - En raison du climat de la Floride propice aux ouragans, les prêteurs peuvent exiger une assurance supplémentaire contre les inondations et les tempêtes de vent.
• Examen des litiges - Si une association de copropriétaires est impliquée dans des procès liés à des défauts de construction ou à des problèmes financiers, cela peut avoir une incidence sur l'approbation du prêt.
• Lignes directrices de Fannie Mae et Freddie Mac - De nombreux prêteurs suivent les règles de Fannie Mae et de Freddie Mac en matière d'éligibilité des projets de condominiums. Un appartement non éligible (qui ne répond pas à ces règles) peut nécessiter un financement alternatif ou une mise de fonds plus importante.