La capacité à calculer le retour sur investissement d'un bien locatif est une compétence essentielle si vous voulez devenir un investisseur immobilier prospère. Les calculs de retour sur investissement vous indiquent ce que vous pouvez attendre lorsque vous ajoutez un bien à votre portefeuille, et si cela vaut la peine de le poursuivre.
Bien entendu, le calcul du retour sur investissement n'est pas le seul élément à prendre en compte. Chaque investisseur a des objectifs et des stratégies différents, et vous devrez savoir comment chaque bien potentiel s'inscrit dans les vôtres. Vous devrez également procéder à des vérifications supplémentaires pour vous assurer que vous n'aurez pas de mauvaises surprises.
Néanmoins, le calcul du retour sur investissement est une étape essentielle du processus d'achat.
Comprendre le retour sur investissement
ROI signifie "retour sur investissement".
Il s'agit d'une mesure de vos bénéfices potentiels, c'est-à-dire de l'argent que vous pouvez vous attendre à ce que votre bien rapporte une fois que toutes les dépenses de réparation, d'entretien, d'assurance, d'impôts et de gestion ont été prises en compte.
La formule de base du retour sur investissement est la suivante :
(Gain sur investissement - Coût de l'investissement)/Coût de l'investissement = ROI
Cependant, comme vous pouvez l'imaginer, cette formule peut devenir plus complexe lorsqu'il s'agit d'immobilier, d'autant plus que certaines dépenses ne sont pas si faciles à prévoir.
Retour sur investissement pour les biens locatifs achetés au comptant
Le calcul du retour sur investissement est relativement simple si vous achetez votre bien au comptant.
Le retour sur investissement d'un bien locatif acheté au comptant sera de.. :
(revenus locatifs annuels - coûts d'exploitation annuels)/prix d'achat du bien
Vous n'avez pas d'hypothèque, vous n'avez donc pas à tenir compte de l'hypothèque dans vos calculs de retour sur investissement.
Tant que vous ne dépensez pas plus d'argent pour le bien que vous n'en recevez en loyers, vous restez à flot. Dans l'idéal, bien sûr, vous réalisez suffisamment de bénéfices pour que le travail de propriétaire d'une entreprise en vaille la peine.
Retour sur investissement pour les propriétés financées
Lorsque vous financez un bien locatif, le calcul du retour sur investissement se présente comme suit :
(revenus locatifs annuels - coûts d'exploitation annuels) / valeur de l'hypothèque = ROI
Par exemple, si vous louez un duplex au taux de location médian de Floride de $2,475, votre revenu locatif annuel est de $59,400. En Floride, les frais d'exploitation moyens sont de 1T4T0,26 par dollar de loyer, soit 1T4T15.444. Si vous avez acheté le duplex pour 1T4T285.000 et financé 1T4T228.000, votre retour sur investissement sera de 19%.
L'hypothèque n'est pas prise en compte dans les coûts d'exploitation annuels. Au lieu de cela, le montant que vous payez pour le financement est traité en utilisant la valeur de l'hypothèque comme diviseur. C'est pourquoi vous ne pouvez pas simplement soustraire tous vos coûts d'exploitation et vos paiements hypothécaires de votre revenu locatif annuel pour avoir une idée de votre retour sur investissement.
Le financement : la clé d'un meilleur retour sur investissement ?
Si vous avez fait tous les calculs ci-dessus, vous remarquerez peut-être que le retour sur investissement de l'achat du duplex en pleine propriété aurait été de 15%... nettement inférieur aux 19% que vous recevez sur le bien financé.
C'est le pouvoir de l'effet de levier : utiliser de l'argent emprunté pour maximiser ses revenus. Lorsque vous prenez une hypothèque sur un duplex financé à hauteur de 1T4T285 000, vous n'utilisez que 1T4T57 000 de votre propre argent pour gagner la même somme de 1T4T43 956 par an.
Étant donné que les prêts DSCR ne limitent pas le nombre de prêts que vous pouvez contracter, certains investisseurs sont en mesure de faire croître leur portefeuille très rapidement, surtout s'ils sont doués pour remplir les logements et satisfaire les locataires afin qu'ils ne réduisent pas leur revenu locatif annuel en raison d'un grand nombre de périodes d'inoccupation.
Voir aussi Prêts DSCR
À quoi ressemble un bon retour sur investissement pour un immeuble de placement ?
Bien qu'un bon retour sur investissement puisse varier en fonction de vos objectifs, vous devez généralement viser au moins 6%. Un retour de 10% ou plus serait un excellent retour sur investissement.
Le rendement médian est de 8,6% par an pour les biens locatifs à long terme.
Les biens locatifs à court terme bénéficient souvent de taux de rendement élevés de 15% ou plus, mais les biens à court terme sont plus risqués. Les propriétaires de logements à long terme ont plus de pouvoir pour sélectionner les locataires. Les locataires vivent dans ces propriétés et ont donc tendance à faire moins de dégâts.
Les locations à court terme peuvent être sujettes à des locataires qui sont plus durs avec la propriété, ce qui peut faire monter en flèche les coûts de réparation.
Qu'est-ce que la règle 2% ?
La règle du 2% est une version plus stricte de la règle du 1%, qui vous aide à maximiser votre retour sur investissement en fixant correctement vos loyers.
Pour déterminer le loyer mensuel :
Prix d'achat du bien x 0,01 = Loyer mensuel
Dans l'exemple ci-dessus, le prix d'achat du duplex était de $285 000. Cela signifie que vous devriez percevoir un loyer mensuel d'au moins 1T4T2 850, soit au moins 1T4T1 425 par logement. Lorsque vous calculez votre retour sur investissement, vous devez utiliser les loyers réels que vous avez l'intention d'appliquer.
Si vous utilisez la règle 2%, vous devez fixer le loyer à $2850.
La règle des 1% n'est pas le seul élément à prendre en compte lorsque vous fixez votre loyer. Vous devez tenir compte des coûts de réparation et des conditions du marché local.
Mais avec cette règle, vous pouvez voir que fixer vos loyers entre $1425 et $2850 sera la bonne cible pour réaliser un retour sur investissement sur votre immeuble de placement tout en aidant à garder les locataires à l'intérieur de vos unités.
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Maintenir des taux et des frais hypothécaires bas est l'un des moyens de maximiser votre retour sur investissement. Moins vous payez pour votre hypothèque, plus vous bénéficiez d'un retour sur investissement pour votre bien locatif.
De plus, lorsque vous travaillez avec Alex, vous pouvez recevoir des conseils d'experts sur toutes les propriétés que vous envisagez.
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