La capacità di calcolare il ROI di un immobile in affitto è un'abilità fondamentale per diventare un investitore immobiliare di successo. Il calcolo del ROI indica cosa ci si può aspettare quando si aggiunge un immobile al proprio portafoglio e se vale la pena proseguire.

Naturalmente, il calcolo del ROI non sarà l'unica considerazione da fare. Ogni investitore ha obiettivi e strategie diverse e voi dovrete sapere come ogni potenziale proprietà si inserisce nella vostra. Dovrete inoltre condurre una due diligence aggiuntiva per assicurarvi di non incorrere in spiacevoli sorprese. 

Tuttavia, il calcolo del ROI è una fase fondamentale del processo di acquisto.

Comprendere il ROI

ROI sta per "ritorno sull'investimento". 

È una misura dei vostri potenziali profitti: il denaro che potete aspettarvi di guadagnare dalla vostra proprietà dopo che tutte le spese di riparazione, manutenzione, assicurazione, tasse e gestione sono state contabilizzate. 

La formula di base del ROI è: 

(Guadagno sull'investimento - Costo dell'investimento)/Costo dell'investimento = ROI

Tuttavia, come si può immaginare, questa formula può diventare più complessa quando si parla di immobili, soprattutto perché alcune spese non sono così facili da prevedere. 

ROI per l'acquisto in contanti di immobili in affitto

Il calcolo del ROI è relativamente semplice se si acquista l'immobile in contanti.

Il ROI di una proprietà in affitto acquistata in contanti sarà:

 (Reddito annuo da locazione - Costi operativi annui)/Prezzo di acquisto dell'immobile

Non avete un'ipoteca, quindi non dovete tenerne conto nel calcolo del ROI.

Finché non si spendono più soldi per la proprietà di quanti se ne ricavino dall'affitto, si rimane a galla. L'ideale, ovviamente, è ottenere un profitto tale da rendere conveniente il lavoro di gestione di un'azienda.

ROI per le proprietà finanziate

Quando si finanzia una proprietà in affitto, il calcolo del ROI si presenta come segue:

(Reddito annuo da locazione - Costi operativi annui) / Valore del mutuo = ROI 

Ad esempio, se affittate una bifamiliare al canone mediano di $2.475 in Florida, il vostro reddito annuo da locazione è di $59.400. In Florida, i costi medi di gestione sono pari a $0,26 per dollaro di affitto, ovvero $15.444. Se avete acquistato il duplex per $285.000 e ne avete finanziato $228.000, il vostro ROI sarebbe di 19%. 

Il mutuo non viene conteggiato nei costi di gestione annuali. L'importo del finanziamento viene invece gestito utilizzando il valore dell'ipoteca come divisore. Per questo motivo non è possibile sottrarre tutti i costi operativi e le rate del mutuo dal reddito annuo da locazione per avere un'idea del ROI. 

Il finanziamento: una chiave per un maggiore ROI?

Se avete fatto tutti i calcoli di cui sopra, potreste notare che il ROI dell'acquisto a titolo definitivo della bifamiliare sarebbe stato di 15%... significativamente inferiore ai 19% ottenuti con l'immobile finanziato. 

Questo è il potere della leva finanziaria: usare il denaro preso in prestito per massimizzare i rendimenti. Quando si accende un mutuo su un duplex finanziato per $285.000, si utilizzano solo $57.000 dei propri soldi per guadagnare gli stessi $43.956 all'anno.

Dato che i prestiti DSCR non offrono limiti al numero di prestiti che si possono sottoscrivere, alcuni investitori sono in grado di far crescere i loro portafogli molto velocemente, soprattutto se sono bravi a riempire le unità e a mantenere gli inquilini felici, in modo da non ridurre il reddito annuo da locazione con un periodo di alta occupazione. 

Vedi anche: Prestiti DSCR

Come si presenta un buon ROI su un investimento immobiliare? 

Anche se un buon ROI può variare in base agli obiettivi, in genere si vuole puntare ad almeno 6%. Un ritorno di 10% o più sarebbe un eccellente ritorno sull'investimento. 

Il rendimento mediano è dell'8,6% annuo per le proprietà in affitto a lungo termine. 

Le proprietà in affitto a breve termine godono spesso di tassi di rendimento elevati, pari o superiori a 15%, ma le proprietà a breve termine sono più rischiose. I proprietari di immobili a lungo termine hanno più potere di selezione degli inquilini. Gli inquilini vivono in queste proprietà, quindi tendono a fare meno danni. 

Gli affitti a breve termine possono essere soggetti a inquilini che si accaniscono sulla proprietà, facendo salire alle stelle i costi di riparazione. 

Che cos'è la regola del 2%?

La regola del 2% è una versione più rigida della regola dell'1%, che consente di massimizzare il ritorno sull'investimento impostando correttamente i canoni di locazione.

Per determinare l'affitto mensile:

Prezzo di acquisto dell'immobile x 0,01 = Affitto mensile

Nell'esempio precedente, il prezzo d'acquisto della bifamiliare era di $285.000. Ciò significa che dovreste guadagnare almeno $2.850 di affitto al mese, o almeno $1.425 per unità. Quando calcolate il vostro ROI, dovete utilizzare gli affitti effettivi che intendete applicare. 

Se si utilizza la regola 2%, si imposta invece l'affitto a $2850. 

La regola dell'1% non è l'unica considerazione da fare quando si stabilisce l'affitto. Dovete considerare i costi di riparazione e le condizioni del mercato locale. 

Ma con questa regola, si può capire che fissare i canoni di locazione tra $1425 e $2850 sarà l'obiettivo giusto per realizzare il ROI sul vostro investimento immobiliare, contribuendo al contempo a mantenere gli affittuari all'interno delle vostre unità. 

Vedi anche: Usare il reddito da locazione per ottenere un mutuo: Sbloccare nuove opportunità per la casa con Alex Doce

Massimizzate il vostro ROI con Alex Doce 

Mantenere bassi i tassi e le spese del mutuo è un metodo per massimizzare il ROI. Meno si paga per il mutuo, più ROI si riceve dalla proprietà in affitto.

Inoltre, quando lavorate con Alex potete ricevere la consulenza di un esperto su qualsiasi proprietà che state considerando.

Siete pronti a diventare investitori immobiliari? Fissare una consultazione con Alex Doce oggi.