A capacidade de calcular o ROI de uma propriedade para aluguel é uma habilidade essencial se você quiser se tornar um investidor imobiliário bem-sucedido. Os cálculos do ROI informam o que você pode esperar ao adicionar uma propriedade ao seu portfólio e se vale a pena investir nela.
É claro que os cálculos de ROI não serão sua única consideração. Cada investidor tem metas e estratégias diferentes, e você precisará saber como cada propriedade em potencial se encaixa na sua. Você também precisará realizar uma diligência prévia adicional para garantir que não tenha surpresas desagradáveis.
No entanto, o cálculo do ROI é uma etapa essencial do processo de compra.
Entendendo o ROI
ROI significa "retorno sobre o investimento".
É uma medida de seus lucros potenciais: o dinheiro que você pode esperar que sua propriedade ganhe depois que todas as despesas de reparo, manutenção, seguro, impostos e administração forem contabilizadas.
A fórmula básica do ROI é:
(Ganho do investimento - Custo do investimento)/Custo do investimento = ROI
Entretanto, como você pode imaginar, essa fórmula pode se tornar mais complexa quando se trata de imóveis, especialmente porque algumas despesas não são tão fáceis de prever.
ROI para imóveis de aluguel comprados à vista
O cálculo do ROI é relativamente simples se você comprar sua propriedade com dinheiro.
O ROI de uma propriedade para aluguel que você comprou com dinheiro será:
(Renda anual de aluguel - Custos operacionais anuais)/Preço de compra da propriedade
Você não tem uma hipoteca, portanto, não precisa considerar a hipoteca em seus cálculos de ROI.
Desde que você não esteja gastando mais dinheiro com a propriedade do que está recebendo de volta em aluguel, você está se mantendo à tona. O ideal, é claro, é que você tenha lucro suficiente para fazer valer a pena o trabalho de ter uma empresa.
ROI para propriedades financiadas
Quando se financia um imóvel para aluguel, o cálculo do ROI é o seguinte:
(Renda anual de aluguel - Custos operacionais anuais) / Valor da hipoteca = ROI
Por exemplo, se você estiver alugando um duplex pela taxa média de aluguel da Flórida de $2.475, sua renda anual de aluguel será de $59.400. Na Flórida, os custos operacionais médios são de $0,26 por dólar de aluguel, ou $15.444. Se você comprou o duplex por $285.000 e financiou $228.000, seu ROI seria de 19%.
A hipoteca não é levada em conta nos custos operacionais anuais. Em vez disso, o valor que você está pagando em financiamento é tratado usando o valor da hipoteca como um divisor. É por isso que não se pode simplesmente subtrair todos os custos operacionais e os pagamentos da hipoteca da renda anual do aluguel para ter uma noção do ROI.
Financiamento: a chave para um ROI mais alto?
Se você tiver feito todos os cálculos acima, poderá notar que o ROI da compra do duplex seria de 15%... significativamente menor do que os 19% que você recebe pela propriedade financiada.
Esse é o poder da alavancagem: usar dinheiro emprestado para maximizar seus retornos. Quando você faz uma hipoteca de um duplex financiado de $285.000, está usando apenas $57.000 do seu próprio dinheiro para ganhar os mesmos $43.956 por ano.
Como os empréstimos DSCR não oferecem nenhum limite para o número de empréstimos que podem ser contratados, alguns investidores conseguem aumentar seus portfólios muito rapidamente, especialmente se forem talentosos em preencher unidades e manter os inquilinos satisfeitos, de modo que não reduzam sua receita anual de aluguel com muito tempo de alta vacância.
Veja também: Empréstimos DSCR
Como é um bom ROI em uma propriedade para investimento?
Embora um bom ROI possa variar de acordo com suas metas, normalmente você deve buscar pelo menos 6%. Um retorno de 10% ou mais seria um excelente retorno sobre o investimento.
O retorno médio é de 8,6% ao ano para propriedades de aluguel de longo prazo.
As propriedades de aluguel de curto prazo geralmente desfrutam de altas taxas de retorno a 15% ou mais, mas as propriedades de curto prazo são mais arriscadas. Os locadores de longo prazo têm mais poder para selecionar os inquilinos. Os inquilinos moram nessas propriedades, portanto, tendem a causar menos danos.
Os aluguéis de curto prazo podem ser propensos a locatários que são mais duros com a propriedade, o que pode elevar muito os custos de reparo.
O que é a regra 2%?
A regra 2% é uma versão mais rigorosa da regra 1%, que o ajuda a maximizar o retorno sobre o investimento, definindo corretamente os aluguéis.
Para determinar o aluguel mensal:
Preço de compra do imóvel x 0,01 = Aluguel mensal
No exemplo acima, o preço de compra do duplex foi de $285.000. Isso significa que você deve ganhar pelo menos $2.850 de aluguel por mês, ou pelo menos $1.425 por unidade. Ao calcular o ROI, você deve usar os aluguéis reais que pretende cobrar.
Se estiver usando a regra 2%, defina o aluguel como $2850.
A regra 1% não é a única consideração que deve ser feita ao definir o aluguel. Você deve considerar os custos de reparo e as condições do mercado local.
Mas, com essa regra, você pode ver que definir seus aluguéis entre $1425 e $2850 será a meta certa para obter o ROI de sua propriedade de investimento e, ao mesmo tempo, ajudar a manter os locatários em suas unidades.
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Manter as taxas e os encargos hipotecários baixos é um método para garantir que você maximize seu ROI. Quanto menos você pagar pela hipoteca, maior será o ROI do seu imóvel alugado.
Além disso, ao trabalhar com Alex, você pode receber orientação especializada sobre qualquer propriedade que esteja considerando.
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