Possuir um imóvel para aluguel é uma das formas mais confiáveis de acumular riqueza.
No entanto, nada vem sem problemas. Se quiser construir riqueza com imóveis para locação, você assumirá uma série de novas responsabilidades. Portanto, é importante entender no que está se metendo antes de tomar qualquer decisão ou comprar qualquer propriedade.
Aqui estão alguns dos prós e contras de possuir um imóvel para aluguel.
Pro: Renda recorrente
A receita recorrente é uma das vantagens mais óbvias de se ter uma casa para alugar.
Você verá com frequência a renda de aluguel ser chamada de renda "passiva". Na verdade, você precisará ficar atento às taxas de vacância, retenção, manutenção e ao lado financeiro da administração de um imóvel alugado - ou precisará pagar a uma empresa de administração de imóveis 10% a 15% do seu aluguel para fazer esse trabalho para você.
Embora a renda do aluguel possa não ser realmente passiva, ela certamente exige um investimento de tempo menor do que a maioria dos empregos.
Pro: Um investimento estável
Todos precisam de um lugar para morar.
Ao investir em imóveis para aluguel, você investe em um ativo que é praticamente à prova de recessão se for administrado corretamente. Mesmo quando a propriedade estiver desocupada, na maioria dos casos, ela estará gerando patrimônio líquido. E, se as tendências se mantiverem, o imóvel também se valorizará em vez de se desvalorizar.
Esses são os fatos que fazem com que a corretagem de imóveis seja um acréscimo inteligente a praticamente qualquer portfólio.
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Pro: Benefícios fiscais
Embora você deva entrar em contato com um profissional da área tributária para obter informações específicas, possuir uma propriedade para aluguel traz benefícios fiscais.
Seu maior benefício será a possibilidade de dar baixa em determinadas despesas. Isso inclui despesas com reparos. Você também pode deduzir os juros da hipoteca. A partir de hoje, você pode deduzir os juros pagos sobre os primeiros $750.000 de suas hipotecas. Para casais que fazem o registro em separado, o limite é de $375.000. É sempre aconselhável consultar um especialista em impostos.
Contras: os inquilinos podem ser problemáticos
Todo mundo já ouviu pelo menos uma história de terror sobre um inquilino que destruiu completamente uma propriedade.
Todo mundo já ouviu falar de inquilinos que não pagam o aluguel e que levam meses, ou até anos, para serem despejados. Todos nós já ouvimos falar de inquilinos que se envolvem em atividades criminosas nas propriedades ou cujo estilo de vida atrai animais de estimação. Esses são os tipos de histórias que fazem com que as pessoas tenham medo de investir em imóveis.
Felizmente, a grande maioria dos locatários só quer desfrutar tranquilamente de um espaço agradável.
Con: Os reparos são inevitáveis
Se você já foi proprietário e morou em sua própria casa, sabe que qualquer edifício é um sistema delicado e propenso a problemas.
Os canos ficam entupidos, a madeira apodrece, a pintura descasca e os eletrodomésticos quebram. Haverá dias em que você sentirá que os reparos são literalmente intermináveis. Isso sem contar os danos causados por desastres como furacões ou tornados.
Os reparos são a razão pela qual a maioria dos credores quer ver a prova de que um investidor em potencial tem uma reserva de caixa para cada propriedade possuída, para lidar com quaisquer problemas que surjam. A maioria dos estados exige que os locadores garantam que suas propriedades cumpram um padrão mínimo de habitabilidade, e a maioria dos locatários espera que os reparos sejam feitos prontamente e de maneira satisfatória, em conformidade com os códigos locais de construção e zoneamento.
Contra: as leis podem ser complicadas
Ao investir em imóveis para aluguel, você começará a se envolver com novos conjuntos de leis com os quais nunca teve de lidar antes.
Você precisará se certificar de que a publicidade e o contrato de locação estejam de acordo com as leis de moradia justa. Você precisará entender quando pode e quando não pode entrar na unidade. E, se o seu contrato de locação não estiver estruturado corretamente, talvez seja impossível despejar um inquilino problemático mais tarde, o que significa que você poderá começar a perder dinheiro sem parar.
A maioria dos locadores precisa dos serviços de um advogado imobiliário ou de um gerente de propriedade para garantir que estejam cumprindo todas as leis e regulamentos aplicáveis.
Como maximizar os prós e minimizar os contras
Milhões de pessoas têm sucesso com suas propriedades de aluguel, e você também pode ter.
A chave é mitigar os riscos e os contras e, ao mesmo tempo, maximizar sua capacidade de lucrar com suas propriedades. Para fazer isso, você precisará seguir quatro etapas.
- Calcule o ROI projetado em sua propriedade de investimento antes de fazer qualquer oferta. O número deve ser realista e conservador, pois você não tem como saber o que pode dar errado antes de começar.
- Faça uma triagem dos inquilinos antes de aceitá-los como locatários. Existem muitos programas de software, serviços e listas de triagem para ajudar a garantir, no mínimo, que os locatários não tenham histórico de despejo ou conduta criminosa. Você também deve exigir comprovação de renda para garantir que eles possam pagar o aluguel.
- Priorizar a retenção em vez de aluguéis altos. Pode ser tentador aumentar o valor do aluguel o quanto você acha que o mercado suportará, mas você pode perder meses de receita dessa forma. Os locatários sempre dizem que o aluguel mais baixo é sua prioridade #1 e a razão número um para se mudarem. Cada mês em que um imóvel fica ocioso representa uma redução de 12% em sua receita anual. Se permitir que a situação persista por muito tempo, você anulará todos os ganhos que poderia ter obtido com o aluguel mais alto. Você construirá sua riqueza investindo consistentemente em novas propriedades enquanto desfruta de lucros modestos nas propriedades existentes e mantendo todas essas unidades ocupadas pelo maior tempo possível.
- Maximize os lucros com o empréstimo certo. As altas taxas de empréstimo e de juros podem reduzir seus lucros potenciais. Você pode controlar essas despesas simplesmente comprando a hipoteca certa e o locatário certo.
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