是什么让公寓成为可担保公寓与不可担保公寓？

公寓住房贷款： The Doce Mortgage Group has mortgage options if you are buying a warrantable condo, or even a non-warrantable condo. But what’s the difference?

考虑购买公寓？ 在此开始您的预核准。

当您在市场上购买公寓时，除了您的信用评分、利率和贷款计划等标准购房问题外，在抵押贷款过程中还需要注意其他事项。有很多因素是由大楼的业主委员会决定的。例如，由哪一方负责某些维修和潜在的改进。为了您的公寓住房贷款，您需要尽早掌握公寓是有担保还是无担保。这是一个关键的信息，会影响到购房过程中的很多其他事情。

有正当理由 "到底是什么意思？

用最简单的话来说，当房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）这两家在房贷行业非常盛行的政府资助实体（GSEs）批准后，公寓就是可担保的。要知道，当您使用常规贷款计划进行抵押贷款时，该贷款通常会被房利美或房地美在所谓的二级市场上从您的贷款人手中买走。这就是为什么贷款人如果想捆绑出售给 GSE，就必须遵守他们的准则。或者，如果您选择 联邦住房管理局 或 退伍军人贷款 对于您购买的公寓，这些政府机构对什么是可担保公寓、什么是不可担保公寓有自己的定义，但与房利美和房地美的定义基本一致。

要被视为可担保，公寓社区必须满足某些要求。例如，社区内的单元不能是分时度假的一部分，在某些情况下，对开发项目中业主入住率的要求也可能适用。此外，公寓社区每年必须向储备账户缴纳至少 10% 的年度预算。社区必须有足够的维修和维护储备金，以保持其可担保状态，而且拖欠业主协会（HOA）会费的业主不得超过一定比例（因贷款类型和项目而异）。公寓社区内对短期出租的限制也可能会产生影响。购买可担保公寓使您的购房过程类似于购买独立的独户住宅，将您的搜索重点放在可担保公寓物业上也可能符合您的最佳长期利益。

那么 "不可担保 "就是相反的意思，对吗？

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）可能会出于多种原因将公寓视为不可担保。如果在您购房时，小区仍在建设中或正在进行开发项目，根据开发的范围，可能会被视为不可担保。如果您正在考虑购买新建项目中的一个单元，请注意，与已经建成并被视为成熟的项目相比，该州的项目在房屋贷款过程中需要提供更多的文件，而且可能会有更多的绊脚石。

如果在您购房时，HOA 正在进行诉讼，公寓也可能被视为不可保。如果楼群中业主自住的单元过少，或由单一实体或个人拥有的单元过多，也可能因为这些原因而被视为不可担保。房利美规定，对于拥有 5-20 个单元的公寓社区，任何单一实体不得拥有超过两个单元。对于拥有 20 个以上单元的公寓社区，单一实体拥有的单元不得超过单元总数的 20%。

房地美对拥有 5-20 个单元的社区的可担保性要求相同，但允许单一实体拥有最多 25% 的单元，而不是 20% 的单元。GSE 对可担保和不可担保的定义还有其他一些细微差别，但您没有必要一一了解。重要的是，您要在房屋贷款过程中掌握足够的信息，以便做出明智的购房决定。您的 Doce Group 抵押贷款顾问可以在您寻找房屋时为您提供指导，告诉您哪些公寓符合哪些可担保要求，以及哪种贷款计划最终最适合您的需求。

公寓的政府贷款：FHA 和 VA 如何？

通常情况下，如果公寓符合房利美和/或房地美的担保准则，那么它也将有资格获得担保贷款。 联邦住房管理局 或 VA 公寓贷款.这两家政府机构都有自己的获批公寓社区名单，他们的名单并不是在所有情况下都与房利美和房地美所说的完全一致。在某些情况下，FHA 的指导方针可能会比 GSE 更严格，而 VA 则略微宽松一些。但是，如果您想用政府贷款购买的公寓没有出现在 FHA 或 VA 批准的名单上，这并不是最后的决定。一般来说，如果房利美或房地美已经批准了一个公寓社区，那么 FHA 和 VA 也可能会批准在那里贷款，但要经过他们自己的审查程序。

为了了解政府贷款要求与 GSE 的担保要求有多相似，FHA 对公寓贷款资格的一些基本指导包括：借款人必须符合标准的 FHA 抵押贷款准则，社区内至少有一半的单元必须是业主自住的，对于新建的开发项目，至少有 30% 的单元必须是业主自住的。无论是 FHA 还是 VA，都不会向借款人收取额外的公寓贷款费用。一般来说，借款人可以使用与单户独立住宅相同的 FHA 或 VA 抵押贷款计划获得公寓贷款。

购买可担保公寓有哪些优势？

可担保公寓肯定更容易获得融资。许多贷款人只有在房产可担保的情况下才会为公寓贷款提供资金。不过，如果您与 Doce Group 按揭顾问合作，我们可以为可担保和不可担保公寓贷款提供选择。由于与可担保公寓相关的贷款风险低于与不可担保公寓相关的贷款风险，您的可担保公寓贷款利率可能低于不可担保公寓贷款利率。获得可担保或不可担保公寓贷款所需的首付款也可能如此，这取决于您的贷款机构。这最终可能会降低许多买家购买无担保公寓的可负担性。

如果您决定购买非保修公寓，该怎么办？

The Doce Mortgage Group has access to condo loan options for non-warrantable condo properties, but it is important to go into that purchase with an understanding of the possible issues that may arise in the process of the purchase, when you live there and as an eventual seller. As noted earlier, you may need to put down a larger down payment to buy the condo, and your interest rate over the life of the loan may be higher. If the condo is non-warrantable because too many owners are delinquent on HOA dues or because there are insufficient funds in reserve for emergency expenses, that may be a sign of cashflow problems in that community. If the HOA cannot meet its financial obligations, owners may see their monthly dues increase. In some cases, HOAs can even require that owners pay a special assessment for necessary repairs or improvements. If the condo is still non-warrantable when the time comes to sell, the unit may appeal to a smaller pool of potential buyers.

站在公寓社区外，可担保房产和不可担保房产可能看起来完全一样。但是，您的房地产经纪人、Doce 集团的抵押贷款顾问和您通过尽职调查收集到的细节，将对您贷款购买房产的能力或意愿产生巨大影响。如果您在这一过程中了解到您看中的房产不可担保，请在决定购买之前考虑风险。