要想成为一名成功的房地产投资者，计算出租物业投资回报率的能力是一项关键技能。投资回报率的计算告诉您，当您将一处房产加入您的投资组合时，您可以期望得到什么，以及是否值得继续投资。

当然，投资回报率的计算并不是您唯一的考虑因素。每个投资者都有不同的目标和策略，您需要了解每处潜在房产如何与您的目标和策略相匹配。您还需要进行额外的尽职调查，以确保不会出现任何令人不快的意外。 

不过，计算投资回报率是购买过程中的一个重要步骤。

了解投资回报率

ROI 代表 "投资回报"。 

这是对潜在利润的衡量：在计入所有维修、保养、保险、税收和管理费用后，您的房产可望赚取的资金。 

投资回报率的基本计算公式是 

(投资收益 - 投资成本）/投资成本 = 投资回报率

不过，正如您所想象的那样，当您讨论房地产时，这个公式可能会变得更加复杂，尤其是有些支出并不那么容易预测。 

现金购买出租物业的投资回报率

如果用现金购买房产，投资回报率的计算相对简单。

用现金购买的出租物业的投资回报率为

 (年租金收入-年运营成本）/物业购买价格

您没有抵押贷款，因此在计算投资回报率时不必考虑抵押贷款因素。

只要你花在房产上的钱不超过租金回报，你就能维持下去。当然，最理想的情况是，你能赚到足够的利润，让拥有一家公司的付出物有所值。

融资房产的投资回报率

在为出租物业融资时，投资回报率的计算方法是这样的：

(年租金收入 - 年运营成本）/ 抵押价值 = 投资回报率 

例如，如果您以佛罗里达州租金中位数 $2,475 的价格租下一套复式公寓，那么您的年租金收入为 $59,400。在佛罗里达州，每美元租金的平均运营成本为 $0.26，即 $15,444 美元。 如果您以 $285,000 的价格购买了这套复式楼，并为其中的 $228,000 进行了融资，那么您的投资回报率为 19%。 

抵押贷款不计入每年的运营成本。相反，您支付的融资金额是通过使用抵押价值作为除数来处理的。这就是为什么不能简单地从年租金收入中减去所有运营成本和按揭付款，以获得投资回报率的原因。 

融资：提高投资回报率的关键？

如果您计算了上面所有的数学公式，您可能会注意到，直接购买这套复式楼的投资回报率为 15%......远远低于您在融资房产上获得的 19%。 

这就是杠杆的力量：用借来的钱使您的收益最大化。当您抵押贷款购买一套价值 $285,000 美元的复式楼时，您只用了自己的 $57,000 美元来赚取每年 $43,956 美元的收益。

由于 DSCR 贷款对贷款数量没有任何限制，因此一些投资者的投资组合增长速度非常快，尤其是如果他们善于填补单位空缺并让租户满意，这样就不会因为大量的高空缺时间而减少年租金收入。 

另请参见 DSCR 贷款

投资房产的良好投资回报率是什么样的？ 

虽然良好的投资回报率会根据您的目标而有所不同，但您通常希望至少达到 6%。10% 或更高的回报率将是极佳的投资回报。 

长期租赁物业的年回报率中位数为 8.6%。 

短租物业通常享有 15% 或更高的回报率，但短租物业风险较大。长期房东有更大的权力来筛选和选择租户。租客住在这些房产里，因此他们造成的破坏往往较少。 

短租房的租客很容易对房屋造成损害，从而导致维修费用激增。 

什么是 2% 规则？

2% 规则是 1% 规则的更严格版本，它可以帮助您通过正确设置租金，最大限度地提高投资回报。

确定月租：

房产购买价 x 0.01 = 月租金

在上述例子中，复式楼的购买价格为 $285,000 美元。这意味着您每月至少应赚取 $2,850 的租金，或每个单元至少 $1,425 的租金。在计算投资回报率时，应使用您打算收取的实际租金。 

如果使用 2% 规则，则应将租金设置为 $2850。 

1% 规则并不是您在确定租金时应考虑的唯一因素。您还应考虑维修成本和当地市场条件。 

但是，根据这一规则，您可以看到，将租金设定在 $1425 到 $2850 之间将是实现投资物业投资回报率的正确目标，同时有助于将租户留在您的单元内。 

另请参见 利用租金收入获得抵押贷款资格：与 Alex Doce 一起寻找新的购房机会

与 Alex Doce 一起最大化投资回报率 

保持较低的抵押贷款利率和费用是确保投资回报率最大化的方法之一。您支付的抵押贷款越少，您在出租物业上获得的投资回报率就越高。

此外，当您与亚历克斯合作时，您可以就您正在考虑的任何房产获得专家建议。

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