Darlehen für Eigentumswohnungen: The Doce Group has mortgage options if you are buying a warrantable condo, or even a non-warrantable condo. But what’s the difference?
Erwägen Sie eine Eigentumswohnung? Starten Sie hier Ihre Vorabgenehmigung.
Wenn Sie auf dem Markt für eine Eigentumswohnung sind, müssen Sie während des Hypothekenprozesses zusätzlich zu den üblichen Aspekten wie Kreditwürdigkeit, Zinssatz und Darlehensprogramm weitere Dinge im Auge behalten. Es gibt viele Faktoren, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gebäudes diktiert werden. Zum Beispiel, welche Partei für bestimmte Reparaturen und mögliche Verbesserungen verantwortlich ist. Für Ihr Wohnungsbaudarlehen müssen Sie so früh wie möglich wissen, ob die Wohnung garantierbar oder nicht garantierbar ist. Dies ist eine wichtige Information, die sich auf viele andere Dinge im weiteren Verlauf des Immobilienkaufs auswirken kann.
What Does ‘Warrantable’ Even Mean, Anyway?
Vereinfacht ausgedrückt ist eine Eigentumswohnung garantiefähig, wenn die beiden staatlich geförderten Unternehmen (GSEs), die in der Hypothekenbranche vorherrschen, Fannie Mae und Freddie Mac, sie als solche genehmigt haben. Wenn Sie ein konventionelles Darlehensprogramm für Ihre Hypothek nutzen, wird dieses Darlehen oft von Ihrem Kreditgeber auf dem so genannten Sekundärmarkt von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft. Deshalb müssen sich die Kreditgeber an ihre Richtlinien halten, wenn sie in der Lage sein wollen, die Kredite zu bündeln und an die GSEs zu verkaufen. Oder, wenn Sie sich für eine FHA oder VA-Darlehen Für den Kauf einer Eigentumswohnung haben diese Behörden ihre eigenen Definitionen, was eine Eigentumswohnung garantierbar oder nicht garantierbar macht, aber sie stimmen weitgehend mit den Definitionen von Fannie Mae und Freddie Mac überein.
Um als garantierbar zu gelten, muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte Anforderungen erfüllen. So dürfen die Einheiten der Gemeinschaft beispielsweise NICHT Teil eines Timesharing-Systems sein, und in bestimmten Fällen können auch Anforderungen an die Eigennutzungsquote in der Siedlung gelten. Außerdem muss die Eigentümergemeinschaft jedes Jahr mindestens 10% ihres Jahresbudgets in ihr Rücklagenkonto einzahlen. Die Gemeinschaft muss über ausreichende Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung verfügen, um ihren Gewährleistungsstatus aufrechtzuerhalten, und sie darf einen bestimmten Prozentsatz von Hausbesitzern nicht überschreiten, die mit ihren Beiträgen für die Hausbesitzervereinigung (HOA) im Rückstand sind (je nach Kredittyp und Programm unterschiedlich). Auch Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen innerhalb der Wohnungsgemeinschaft können eine Rolle spielen. Mit dem Kauf einer garantierten Eigentumswohnung ähnelt der Kaufprozess einem freistehenden Einfamilienhaus, und es kann auch in Ihrem langfristigen Interesse sein, Ihre Suche auf garantierte Eigentumswohnungen zu konzentrieren.
Dann ist "nicht vertretbar" also genau das Gegenteil, richtig?
Fannie Mae und Freddie Mac können eine Eigentumswohnung aus verschiedenen Gründen als nicht vertretbar einstufen. Wenn sich der Komplex zum Zeitpunkt Ihres Kaufs noch im Bau befindet oder ein laufendes Entwicklungsprojekt hat, kann er je nach Umfang der Entwicklung als nicht garantierbar eingestuft werden. Wenn Sie den Kauf einer Einheit in einem Neubauprojekt in Erwägung ziehen, beachten Sie bitte, dass für Projekte in diesem Bundesstaat mehr Unterlagen bei der Kreditvergabe erforderlich sind und zusätzliche Stolpersteine auftreten können als bei einem Projekt, das bereits gebaut wurde und als etabliert gilt.
Die Eigentumswohnung kann auch als nicht garantierbar gelten, wenn zum Zeitpunkt Ihres Kaufs ein Rechtsstreit mit der HOA anhängig ist. Wenn der Komplex zu wenige selbst genutzte Einheiten oder zu viele Einheiten im Besitz eines einzigen Unternehmens oder einer einzigen Person hat, kann er auch aus diesen Gründen als nicht gewährleistungsfähig eingestuft werden. Um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben, wie streng die Aufsicht hier ist, besagen die Fannie-Mae-Vorschriften, dass bei Wohngemeinschaften mit 5 bis 20 Einheiten keine einzelne Einheit mehr als zwei Einheiten besitzen darf. Bei Condo-Gemeinschaften mit mehr als 20 Einheiten darf keine einzelne Einheit mehr als 20% der Gesamtzahl der Einheiten besitzen.
Die Gewährleistungsanforderungen von Freddie Mac sind für Gemeinschaften mit 5 bis 20 Einheiten gleich, erlauben aber, dass ein einziges Unternehmen bis zu 25% der Einheiten besitzt, anstatt 20%. Es gibt noch eine Reihe weiterer geringfügiger Unterschiede zwischen den Definitionen der GSEs für gewährleistungspflichtig und nicht gewährleistungspflichtig, aber es ist nicht notwendig, dass Sie alle kennen. Wichtig ist, dass Sie mit genügend Informationen in den Kreditprozess gehen, um eine fundierte Entscheidung über den Kauf zu treffen. Ihr Hypothekenberater der Doce Group kann Sie bei Ihrer Wohnungssuche unterstützen, indem er Ihnen sagt, welche Eigentumswohnungen welche Gewährleistungsanforderungen erfüllen und welches Darlehensprogramm letztendlich am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
Was über Regierung Darlehen für Eigentumswohnungen: FHA und VA?
Wenn eine Eigentumswohnung nach den Richtlinien von Fannie Mae und/oder Freddie Mac garantiert werden kann, kommt sie in der Regel auch für eine Finanzierung mit einer FHA oder VA Wohnungsbaudarlehen. Beide Regierungsbehörden führen ihre eigenen Listen mit zugelassenen Wohngemeinschaften, und ihre Listen werden nicht in allen Fällen mit denen von Fannie Mae und Freddie Mac übereinstimmen. In einigen Fällen sind die Richtlinien der FHA strenger als die der GSEs und die der VA etwas nachsichtiger. Wenn die Eigentumswohnung, die Sie mit einem staatlichen Darlehen kaufen möchten, nicht auf der Liste der von der FHA oder VA zugelassenen Immobilien steht, ist das jedoch nicht das letzte Wort. Wenn Fannie Mae oder Freddie Mac eine Wohnanlage bereits genehmigt haben, können auch die FHA und die VA die Kreditvergabe dort genehmigen, sofern sie ihre eigenen Prüfverfahren durchführen.
Nur um einen Einblick in die Ähnlichkeit der staatlichen Darlehensanforderungen mit den Gewährleistungsanforderungen der GSEs zu geben: Einige der grundlegenden FHA-Richtlinien für die Förderungswürdigkeit von Eigentumswohnungen beinhalten, dass der Darlehensnehmer die Standard-FHA-Hypothekenrichtlinien erfüllen muss, dass mindestens die Hälfte der Einheiten der Gemeinschaft von den Eigentümern selbst genutzt werden muss und dass bei neu gebauten Projekten mindestens 30% der Einheiten von den Eigentümern selbst genutzt werden müssen. Weder die FHA noch die VA verlangen von Kreditnehmern zusätzliche Gebühren für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Im Allgemeinen können Kreditnehmer für ein Condo-Darlehen dasselbe FHA- oder VA-Hypothekenprogramm in Anspruch nehmen, für das sie sich auch bei einem Einfamilienhaus qualifizieren.
Was sind die Vorteile des Kaufs einer Eigentumswohnung mit Gewährleistungsanspruch?
Es ist definitiv einfacher, eine Finanzierung für garantierte Eigentumswohnungen zu erhalten. Viele Kreditgeber finanzieren ein Wohnungsbaudarlehen nur, wenn die Immobilie gewährleistungspflichtig ist. Wenn Sie jedoch mit einem Hypothekenberater der Doce Group zusammenarbeiten, haben wir Optionen sowohl für garantierte als auch für nicht garantierte Wohnungsbaudarlehen. Da das Darlehen für eine garantierte Eigentumswohnung weniger riskant ist als ein Darlehen für eine nicht garantierte Eigentumswohnung, kann Ihr Zinssatz für ein garantiertes Wohnungsbaudarlehen niedriger sein als Ihr Zinssatz für eine nicht garantierte Eigentumswohnung. Das Gleiche gilt je nach Kreditgeber für die Anzahlung, die Sie für ein Darlehen für eine garantierte oder nicht garantierte Eigentumswohnung leisten müssen. Dies kann dazu führen, dass der Kauf einer nicht garantierten Eigentumswohnung für viele Käufer weniger erschwinglich ist.
Was passiert, wenn Sie sich für den Kauf einer nicht garantierten Eigentumswohnung entscheiden?
Die Doce-Gruppe hat Zugang zu Eigentumswohnungsdarlehen für nicht garantierte Eigentumswohnungen, aber es ist wichtig, dass Sie den Kauf mit einem Verständnis für die möglichen Probleme angehen, die während des Kaufs, während Sie dort leben und als späterer Verkäufer auftreten können. Wie bereits erwähnt, müssen Sie möglicherweise eine höhere Anzahlung leisten, um die Eigentumswohnung zu kaufen, und Ihr Zinssatz kann über die gesamte Laufzeit des Kredits höher sein. Wenn die Eigentumswohnung nicht bewilligungsfähig ist, weil zu viele Eigentümer mit ihren Beiträgen im Rückstand sind oder weil die Rücklagen für Notfälle nicht ausreichen, kann dies ein Zeichen für Liquiditätsprobleme in der Gemeinschaft sein. Wenn die HOA ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, kann es sein, dass die monatlichen Gebühren für die Eigentümer steigen. In einigen Fällen können HOAs sogar verlangen, dass die Eigentümer eine Sonderumlage für notwendige Reparaturen oder Verbesserungen zahlen. Wenn die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs immer noch nicht beleihbar ist, kann die Einheit für einen kleineren Kreis potenzieller Käufer interessant sein.
Außerhalb der Eigentumswohnungsgemeinschaft können garantierte und nicht garantierte Immobilien genau gleich aussehen. Die Details, die Ihr Immobilienmakler, Ihr Hypothekenberater der Doce Group und Sie im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung zusammentragen, werden jedoch einen großen Unterschied machen, wenn es darum geht, ob Sie einen Kredit zum Kauf der Immobilie aufnehmen können oder wollen. Wenn Sie im Laufe des Prozesses erfahren, dass die Immobilie, die Sie ins Auge gefasst haben, nicht garantierbar ist, sollten Sie die Risiken bedenken, bevor Sie sich zum Kauf entschließen.