Prestiti per case in condominio: Il Gruppo Doce offre opzioni di mutuo se state acquistando un condominio garantito o anche un condominio non garantito. Ma qual è la differenza?
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Quando si è sul mercato per un condominio, ci sono altri fattori da tenere sotto controllo durante il processo di mutuo, oltre alle normali preoccupazioni per l'acquisto di una casa, come il punteggio di credito, il tasso e il programma di prestito. Ci sono molti fattori che vengono stabiliti dall'associazione dei proprietari dell'edificio. Ad esempio, quale parte è responsabile di determinate riparazioni e potenziali miglioramenti. Ai fini del mutuo per l'acquisto di una casa in condominio, è necessario sapere quanto prima se il condominio è garantito o non garantito. Si tratta di un'informazione fondamentale che può influenzare molte altre cose a valle del processo di acquisto della casa.
Che cosa significa "giustificabile"?
In parole povere, un condominio è garantito quando i due enti sponsorizzati dal governo (GSE) che operano prevalentemente nel settore dei mutui, Fannie Mae e Freddie Mac, lo hanno approvato come tale. Quando si utilizza un programma di prestito convenzionale per il proprio mutuo, il prestito viene spesso acquistato dal prestatore in quello che viene chiamato mercato secondario da Fannie Mae o Freddie Mac. Per questo motivo gli istituti di credito devono attenersi alle loro linee guida se vogliono essere in grado di raggruppare e vendere i mutui alle GSE. Oppure, se vi rivolgete a un FHA o Prestito VA Per quanto riguarda l'acquisto di un condominio, le agenzie governative hanno le proprie definizioni di ciò che rende un condominio garantito o non garantito, ma sono in gran parte in linea con le definizioni di Fannie Mae e Freddie Mac.
Per essere considerata idonea, una comunità di condomini deve soddisfare determinati requisiti. Ad esempio, le unità della comunità non possono far parte di una multiproprietà e, in alcuni casi, possono essere applicati anche i requisiti relativi al tasso di occupazione dei proprietari nello sviluppo. Inoltre, la comunità di condominio deve versare ogni anno almeno 10% del suo bilancio annuale al conto di riserva. La comunità deve disporre di riserve adeguate per le riparazioni e la manutenzione per mantenere il proprio status di garanzia e non deve superare una certa percentuale di proprietari di casa morosi nelle quote dell'associazione dei proprietari di casa (HOA) (che varia a seconda del tipo di prestito e del programma). Possono entrare in gioco anche restrizioni sugli affitti a breve termine all'interno della comunità condominiale. L'acquisto di un condominio garantito rende il processo di acquisto di una casa simile a quello di una casa unifamiliare, e potrebbe anche essere nel vostro interesse a lungo termine concentrare la ricerca su proprietà condominiali garantite.
Quindi, il non rivendicabile è proprio l'opposto, giusto?
Fannie Mae e Freddie Mac possono ritenere un condominio non affittabile per diversi motivi. Se il complesso è ancora in costruzione o ha un progetto di sviluppo in corso al momento dell'acquisto, a seconda della portata dello sviluppo, potrebbe essere considerato non affittabile. Se state pensando di acquistare un'unità in un progetto di nuova costruzione, tenete presente che i progetti in questo stato richiedono una maggiore documentazione nel processo di mutuo per la casa e possono avere ulteriori punti di inciampo rispetto a un progetto già costruito e considerato consolidato.
Il condominio può essere considerato non affittabile anche se al momento dell'acquisto è in corso un contenzioso che coinvolge l'HOA. Se il complesso ha un numero troppo basso di unità occupate dai proprietari o un numero eccessivo di unità di proprietà di un unico ente o individuo, può essere considerato non affittabile anche per questi motivi. Per dare un'idea del livello di supervisione, le regole di Fannie Mae stabiliscono che per le comunità condominiali con 5-20 unità, nessun singolo soggetto può possedere più di due unità. Per i condomini con più di 20 unità, nessun soggetto può possedere più di 20% del numero totale di unità.
I requisiti di warrantability di Freddie Mac sono gli stessi per le comunità con 5-20 unità, ma consentono a un unico soggetto di possedere fino a 25% delle unità anziché 20%. Esistono altre piccole differenze tra le definizioni di warrantable e non-warrantable delle GSE, ma non è necessario conoscerle tutte. L'importante è che il processo di mutuo sia accompagnato da informazioni sufficienti per prendere una decisione consapevole sull'acquisto. Il vostro consulente ipotecario del Gruppo Doce può guidarvi nella ricerca della casa, indicandovi quali condomini soddisfano i requisiti di garanzia e quale programma di mutuo si adatta meglio alle vostre esigenze.
Che dire dei prestiti governativi per i condomini: FHA e VA?
In genere, se un condominio è garantito secondo le linee guida di Fannie Mae e/o Freddie Mac, sarà anche idoneo a essere finanziato con una FHA o VA prestito condominiale. Entrambe le agenzie governative mantengono i propri elenchi di comunità condominiali approvate e i loro elenchi non saranno sempre identici a quelli indicati da Fannie Mae e Freddie Mac. In alcuni casi, la FHA tende a essere più severa nelle sue linee guida rispetto alle GSE, mentre la VA è leggermente più indulgente. Tuttavia, se l'appartamento che state cercando di acquistare con un prestito governativo non compare negli elenchi approvati da FHA o VA, non è detta l'ultima parola. In generale, se Fannie Mae o Freddie Mac hanno già approvato un condominio, anche FHA e VA possono autorizzare la concessione di prestiti, in attesa del loro processo di revisione.
Per dare un'idea di quanto i requisiti dei prestiti governativi siano simili a quelli delle GSE, alcune delle indicazioni di base del FHA per l'ammissibilità dei prestiti ai condomini comprendono: il mutuatario deve soddisfare le linee guida standard dei mutui FHA, almeno la metà delle unità della comunità deve essere occupata dai proprietari e, per gli sviluppi di nuova costruzione, almeno il 30% delle unità deve essere occupato dai proprietari. Né l'FHA né il VA impongono ai mutuatari costi aggiuntivi per il finanziamento di un condominio. In genere, i mutuatari possono ottenere un prestito per un condominio utilizzando lo stesso programma ipotecario FHA o VA per il quale si qualificano per una casa unifamiliare.
Quali sono i vantaggi dell'acquisto di un condominio garantito?
È sicuramente più facile ottenere un finanziamento per i condomini garantiti. Molti istituti di credito finanziano un mutuo condominiale solo se la proprietà è garantita. Tuttavia, se lavorate con un consulente ipotecario del Gruppo Doce, abbiamo opzioni per i mutui per i condomini sia garantiti che non garantiti. Poiché il mutuo associato a un condominio garantito è meno rischioso di un mutuo associato a un condominio non garantito, il tasso di interesse su un mutuo per un condominio garantito può essere inferiore a quello su un condominio non garantito. Lo stesso può valere, a seconda dell'istituto di credito, per l'acconto richiesto per ottenere un mutuo per un condominio garantito o non garantito. Ciò può rendere l'acquisto di un condominio non garantito meno conveniente per molti acquirenti.
Cosa succede se si decide di acquistare un condominio non affittabile?
Il Gruppo Doce ha accesso a opzioni di prestito per condomini non affittabili, ma è importante che l'acquisto avvenga con la consapevolezza dei possibili problemi che possono sorgere durante il processo di acquisto, quando si vive lì e come eventuale venditore. Come già detto, potrebbe essere necessario versare un anticipo maggiore per l'acquisto del condominio e il tasso di interesse per tutta la durata del mutuo potrebbe essere più elevato. Se il condominio non è affittabile perché troppi proprietari sono in ritardo con le quote dell'HOA o perché i fondi di riserva per le spese di emergenza sono insufficienti, questo può essere un segno di problemi di liquidità nella comunità. Se l'HOA non è in grado di far fronte ai propri obblighi finanziari, i proprietari potrebbero veder aumentare le proprie quote mensili. In alcuni casi, le HOA possono persino richiedere ai proprietari il pagamento di una tassa speciale per le riparazioni o i miglioramenti necessari. Se il condominio non è ancora affittabile quando arriva il momento di venderlo, l'unità può interessare un gruppo più ristretto di potenziali acquirenti.
Al di fuori della comunità condominiale, le proprietà garantite e non garantite possono sembrare esattamente uguali. Tuttavia, i dettagli che il vostro agente immobiliare, il vostro consulente ipotecario del Gruppo Doce e voi raccoglierete attraverso la due diligence faranno un'enorme differenza nella vostra capacità o volontà di accendere un mutuo per acquistare l'immobile. Se durante il processo scoprite che l'immobile su cui avete messo gli occhi non è garantito, considerate i rischi prima di decidere di acquistare.
