Empréstimos para condomínios: O Doce Group tem opções de hipoteca se você estiver comprando um condomínio com garantia, ou mesmo um condomínio sem garantia. Mas qual é a diferença?
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Quando se está no mercado para comprar um condomínio, há outros aspectos a serem observados durante o processo de hipoteca, além das preocupações padrão de compra de uma casa, como sua pontuação de crédito, taxa e programa de empréstimo. Há muitos fatores que serão ditados pela Associação de Proprietários do edifício. Por exemplo, qual parte é responsável por determinados reparos e possíveis melhorias. Para fins de empréstimo imobiliário em condomínio, você precisará ter uma boa noção se o condomínio é garantido ou não garantido o mais cedo possível. Essa é uma informação importante que pode afetar muitos outros aspectos do processo de compra da casa própria.
Afinal, o que significa "garantida"?
Em termos simples, um condomínio é garantido quando as duas entidades patrocinadas pelo governo (GSEs) que predominam no setor de hipotecas, Fannie Mae e Freddie Mac, o aprovam como tal. Veja bem, quando você usa um programa de empréstimo convencional para sua hipoteca, esse empréstimo geralmente é comprado de seu credor no que é chamado de mercado secundário pela Fannie Mae ou Freddie Mac. É por isso que os credores devem se ater às suas diretrizes se quiserem poder agrupá-los e vendê-los às GSEs. Ou, se você estiver optando por um FHA ou Empréstimo VA para a compra de seu condomínio, essas agências governamentais têm suas próprias definições do que torna um condomínio garantidável ou não garantidável, mas elas estão amplamente alinhadas com as definições da Fannie Mae e da Freddie Mac.
Para ser considerado garantida, uma comunidade de condomínios deve atender a determinados requisitos. Por exemplo, as unidades do condomínio NÃO PODEM fazer parte de um timeshare, e os requisitos sobre a taxa de ocupação do proprietário no empreendimento também podem ser aplicados em determinados casos. Além disso, o condomínio deve contribuir com pelo menos 10% de seu orçamento anual para sua conta de reserva a cada ano. A comunidade deve ter reservas adequadas para reparos e manutenção para manter seu status de garantia e não deve exceder uma determinada porcentagem de proprietários que estejam inadimplentes com suas taxas da Associação de Proprietários de Imóveis (HOA) (variando de acordo com o tipo de empréstimo e o programa). Restrições a aluguéis de curto prazo dentro da comunidade do condomínio também podem ser consideradas. A compra de um condomínio com garantia torna o processo de compra de casa semelhante ao de uma residência unifamiliar isolada, e também pode ser do seu interesse a longo prazo concentrar sua busca em propriedades de condomínio com garantia.
Então, não garantida é exatamente o oposto, certo?
A Fannie Mae e a Freddie Mac podem considerar um condomínio inadmissível por vários motivos. Se o complexo ainda estiver em construção ou tiver um projeto de desenvolvimento em andamento no momento de sua compra, dependendo do escopo do desenvolvimento, ele poderá ser considerado inadmissível. Se estiver pensando em comprar uma unidade em um projeto de construção nova, observe que os projetos nesse estado exigem mais documentação no processo de empréstimo imobiliário e podem ter pontos de tropeço adicionais do que um projeto já construído e considerado estabelecido.
O condomínio também poderá ser considerado inadmissível se houver algum litígio em andamento envolvendo o HOA no momento da compra. Se o complexo tiver poucas unidades ocupadas pelo proprietário ou muitas unidades pertencentes a uma única entidade ou indivíduo, ele também poderá ser considerado inadmissível por esses motivos. Para que você tenha uma ideia do nível de supervisão aqui, as regras da Fannie Mae determinam que, para condomínios com 5 a 20 unidades, nenhuma entidade individual pode ser proprietária de mais de duas unidades. Para condomínios com mais de 20 unidades, nenhuma entidade pode ser proprietária de mais de 20% do número total de unidades.
Os requisitos de garantia da Freddie Mac são os mesmos para comunidades com 5 a 20 unidades, mas permitem que uma única entidade seja proprietária de até 25% das unidades em vez de 20%. Há várias outras pequenas diferenças entre as definições de garantidas e não garantidas das GSEs, mas não é necessário que você conheça todas elas. O importante é que você entre no processo de empréstimo imobiliário munido de informações suficientes para tomar uma decisão informada sobre a compra. Seu Doce Group Mortgage Advisor pode orientá-lo em sua busca por uma casa, informando quais condomínios atendem a quais requisitos de garantia e qual programa de empréstimo melhor atende às suas necessidades.
E quanto aos empréstimos do governo para condomínios: FHA e VA?
Normalmente, se um condomínio puder ser garantido de acordo com as diretrizes da Fannie Mae e/ou da Freddie Mac, ele também poderá ser financiado com um FHA ou VA empréstimo para condomínio. Esses dois órgãos governamentais mantêm suas próprias listas de condomínios aprovados, e suas listas não serão idênticas ao que a Fannie Mae e a Freddie Mac dizem em todos os casos. Em alguns casos, a FHA pode tender a ser mais rigorosa em suas diretrizes do que as GSEs, e a VA um pouco mais branda. Porém, se o condomínio que você está pensando em comprar com um empréstimo do governo não constar das listas de aprovação da FHA ou da VA, essa não é a palavra final. Em geral, se a Fannie Mae ou a Freddie Mac já tiverem aprovado uma comunidade de condomínios, a FHA e a VA também poderão autorizar empréstimos para essa comunidade, dependendo de seu próprio processo de análise.
Para que se tenha uma ideia de como os requisitos de empréstimo do governo são semelhantes aos requisitos de garantia das GSEs, algumas das orientações básicas da FHA para a elegibilidade de empréstimos para condomínios incluem: o mutuário deve atender às diretrizes padrão de hipoteca da FHA, pelo menos metade das unidades da comunidade deve ser ocupada pelo proprietário e, para empreendimentos recém-construídos, pelo menos 30% das unidades devem ser ocupadas pelo proprietário. Nem a FHA nem a VA cobram dos mutuários taxas extras para financiar um condomínio. Em geral, os mutuários podem obter um empréstimo para condomínio usando o mesmo programa de hipoteca FHA ou VA para o qual se qualificam em uma residência unifamiliar isolada.
Quais são as vantagens de comprar um condomínio com garantia?
Definitivamente, é mais fácil obter financiamento para condomínios com garantia. Muitos credores só financiarão um empréstimo para condomínio se a propriedade for garantida. No entanto, se estiver trabalhando com um consultor hipotecário do Doce Group, temos opções para empréstimos para condomínios garantidos e não garantidos. Como o empréstimo associado a um condomínio com garantia é menos arriscado do que um empréstimo associado a um condomínio sem garantia, sua taxa de juros em um empréstimo para condomínio com garantia pode ser menor do que sua taxa de juros em um condomínio sem garantia. O mesmo pode acontecer, dependendo do seu credor, com o pagamento da entrada exigida para obter um empréstimo de condomínio garantido ou não garantido. Isso pode, em última análise, tornar a compra de um condomínio sem garantia menos acessível para muitos compradores.
E se você decidir comprar um condomínio sem garantia?
O Doce Group tem acesso a opções de empréstimos para condomínios não garantidos, mas é importante entrar nessa compra com uma compreensão dos possíveis problemas que podem surgir no processo de compra, quando você morar lá e como um eventual vendedor. Conforme observado anteriormente, talvez seja necessário dar uma entrada maior para comprar o condomínio, e sua taxa de juros ao longo da vida do empréstimo pode ser mais alta. Se o condomínio não puder ser garantido porque muitos proprietários estão inadimplentes com as taxas da HOA ou porque não há fundos suficientes em reserva para despesas de emergência, isso pode ser um sinal de problemas de fluxo de caixa na comunidade. Se o HOA não puder cumprir suas obrigações financeiras, os proprietários poderão ver suas taxas mensais aumentarem. Em alguns casos, os HOAs podem até exigir que os proprietários paguem uma avaliação especial para reparos ou melhorias necessárias. Se o condomínio ainda não puder ser garantido quando chegar a hora de vender, a unidade poderá atrair um grupo menor de compradores em potencial.
Do lado de fora da comunidade de condomínios, propriedades garantidas e não garantidas podem parecer exatamente iguais. No entanto, os detalhes que seu agente imobiliário, seu Doce Group Mortgage Advisor e você obtiverem por meio da devida diligência farão uma enorme diferença em sua capacidade ou desejo de tomar um empréstimo para comprar a propriedade. Se, durante o processo, você descobrir que a propriedade em que está de olho não é garantida, considere os riscos antes de decidir comprar.
