Prêts immobiliers en copropriété : Le Groupe Doce propose des options hypothécaires pour l'achat d'un condo avec garantie, ou même d'un condo sans garantie. Mais quelle est la différence ?
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Lorsque vous êtes à la recherche d'un appartement, vous devez tenir compte d'éléments supplémentaires au cours du processus hypothécaire, en plus des préoccupations habituelles liées à l'achat d'une maison, comme la cote de crédit, le taux et le programme de prêt. L'association des propriétaires de l'immeuble détermine de nombreux facteurs. Par exemple, quelle partie est responsable de certaines réparations et améliorations potentielles. Pour les besoins de votre prêt immobilier en copropriété, vous devez savoir le plus tôt possible si la copropriété est garantie ou non. Il s'agit d'un élément d'information essentiel qui peut avoir une incidence sur de nombreux autres aspects du processus d'achat d'une maison.
De toute façon, que signifie le terme "justifiable" ?
En termes simples, un condo est garanti lorsque les deux entités parrainées par l'État (GSE), Fannie Mae et Freddie Mac, qui jouent un rôle prépondérant dans le secteur hypothécaire, l'ont approuvé en tant que tel. En effet, lorsque vous utilisez un programme de prêt conventionnel pour votre hypothèque, ce prêt est souvent racheté à votre prêteur par Fannie Mae ou Freddie Mac sur ce que l'on appelle le marché secondaire. C'est pourquoi les prêteurs doivent respecter leurs directives s'ils veulent pouvoir les regrouper et les vendre aux GSE. Ou, si vous optez pour un FHA ou Prêt VA pour l'achat d'un appartement, ces agences gouvernementales ont leurs propres définitions de ce qui fait qu'un appartement est garanti ou non, mais elles sont en grande partie conformes aux définitions de Fannie Mae et Freddie Mac.
Pour être considérée comme justifiable, une communauté de condominiums doit répondre à certaines exigences. Par exemple, les unités de la communauté NE PEUVENT PAS faire partie d'une multipropriété, et des exigences relatives au taux d'occupation par le propriétaire peuvent également s'appliquer dans certains cas. En outre, la communauté de copropriétaires doit verser chaque année au moins 10% de son budget annuel à son compte de réserve. La communauté doit disposer de réserves suffisantes pour les réparations et l'entretien afin de conserver son statut de garantie, et elle ne doit pas dépasser un certain pourcentage de propriétaires qui sont en retard dans le paiement de leurs cotisations à l'association des propriétaires (HOA) (variable selon le type de prêt et le programme). Des restrictions sur les locations à court terme au sein de la communauté peuvent également entrer en ligne de compte. L'achat d'un appartement en copropriété soumis à un mandat rend le processus d'achat similaire à celui d'une maison individuelle, et il peut également être dans votre intérêt à long terme de concentrer votre recherche sur des appartements en copropriété soumis à un mandat.
Dans ce cas, l'absence de mandat est tout le contraire, n'est-ce pas ?
Fannie Mae et Freddie Mac peuvent considérer qu'un condo n'est pas louable pour plusieurs raisons. Si le complexe est encore en construction ou si un projet de développement est en cours au moment de votre achat, il peut être considéré comme non garanti, en fonction de l'ampleur du développement. Si vous envisagez d'acheter une unité dans un nouveau projet de construction, veuillez noter que les projets dans cet état nécessitent plus de documentation dans le processus de prêt immobilier et peuvent avoir des points de déclenchement supplémentaires par rapport à un projet déjà construit et considéré comme établi.
Le condo peut également être considéré comme non louable s'il y a un litige en cours impliquant la HOA au moment de votre achat. Si le complexe compte trop peu de logements occupés par leur propriétaire ou trop de logements détenus par une seule entité ou un seul individu, il peut également être considéré comme non louable pour ces raisons. Pour vous donner une idée du niveau de surveillance, les règles de Fannie Mae stipulent que pour les communautés de copropriété de 5 à 20 unités, aucune entité ne peut posséder plus de deux unités. Pour les communautés de plus de 20 unités, aucune entité ne peut posséder plus de 20% du nombre total d'unités.
Les exigences de Freddie Mac en matière de garantie sont les mêmes pour les communautés de 5 à 20 unités, mais elles permettent à une seule entité de détenir jusqu'à 25% des unités au lieu de 20%. Il existe d'autres légères différences entre les définitions de "warrantable" et "non-warrantable" des GSE, mais il n'est pas nécessaire que vous les connaissiez toutes. Ce qui est important, c'est que vous abordiez le processus de prêt immobilier armé de suffisamment d'informations pour prendre une décision éclairée concernant l'achat. Votre conseiller hypothécaire du Groupe Doce peut vous guider dans votre recherche de logement en vous indiquant quels condominiums répondent à quelles exigences en matière de garantie et quel programme de prêt répond le mieux à vos besoins.
Qu'en est-il des prêts gouvernementaux pour les appartements en copropriété : FHA et VA ?
En règle générale, si un condo peut être garanti selon les directives de Fannie Mae et/ou Freddie Mac, il pourra également être financé par un prêt de FHA ou VA prêt de copropriété. Ces deux agences gouvernementales tiennent à jour leurs propres listes de copropriétés approuvées, et leurs listes ne sont pas toujours identiques à celles de Fannie Mae et Freddie Mac. Dans certains cas, la FHA peut avoir tendance à être plus stricte dans ses directives que les GSE, et la VA légèrement plus indulgente. Mais si l'appartement que vous envisagez d'acheter avec un prêt gouvernemental ne figure pas sur les listes approuvées par la FHA ou la VA, ce n'est pas le dernier mot. En général, si Fannie Mae ou Freddie Mac ont déjà approuvé une communauté de condominiums, la FHA et la VA peuvent également y autoriser des prêts, sous réserve de leur propre procédure d'examen.
Pour vous donner une idée de la similitude entre les exigences du gouvernement en matière de prêts et les exigences des GSE en matière de garantie, voici quelques-unes des directives de base de la FHA en matière d'éligibilité des prêts pour les copropriétés : l'emprunteur doit satisfaire aux directives standard de la FHA en matière de prêts hypothécaires, au moins la moitié des unités de la communauté doivent être occupées par des propriétaires et, pour les nouveaux développements, au moins 30% des unités doivent être occupées par des propriétaires. Ni la FHA ni la VA n'imposent de frais supplémentaires aux emprunteurs pour le financement d'un condo. En général, les emprunteurs peuvent obtenir un prêt pour un condo en utilisant le même programme hypothécaire de la FHA ou de la VA que pour une maison individuelle.
Quels sont les avantages de l'achat d'un appartement avec garantie ?
Il est certainement plus facile d'obtenir un financement pour les condominiums garantis. De nombreux prêteurs n'acceptent de financer un prêt pour copropriété que si la propriété est garantie. Cependant, si vous travaillez avec un conseiller hypothécaire du Groupe Doce, nous avons des options pour les prêts de condos garantis et non garantis. Étant donné que le prêt associé à un condo garanti est moins risqué que le prêt associé à un condo non garanti, votre taux d'intérêt sur un prêt pour condo garanti peut être inférieur à votre taux d'intérêt sur un condo non garanti. Il peut en être de même, selon le prêteur, de l'acompte requis pour obtenir un prêt pour condo garanti ou non garanti. En fin de compte, cela peut rendre l'achat d'un appartement non garanti moins abordable pour de nombreux acheteurs.
Que se passe-t-il si vous décidez d'acheter une copropriété non garantie ?
Le Doce Group a accès à des options de prêt pour des propriétés en copropriété non garanties, mais il est important de s'engager dans cet achat en comprenant les problèmes qui peuvent survenir au cours du processus d'achat, lorsque vous y vivrez et en tant que vendeur éventuel. Comme indiqué précédemment, vous devrez peut-être verser un acompte plus important pour acheter le logement, et votre taux d'intérêt sur la durée du prêt pourra être plus élevé. Si l'appartement n'est pas louable parce qu'un trop grand nombre de propriétaires ne paient pas leurs cotisations à l'association des copropriétaires ou parce que les fonds en réserve pour les dépenses d'urgence sont insuffisants, cela peut être le signe de problèmes de trésorerie dans cette communauté. Si l'association ne peut pas remplir ses obligations financières, les propriétaires peuvent voir leurs cotisations mensuelles augmenter. Dans certains cas, les associations de propriétaires peuvent même exiger que les propriétaires paient une cotisation spéciale pour les réparations ou les améliorations nécessaires. Si le condo n'est toujours pas louable lorsque le moment est venu de le vendre, l'unité risque d'attirer un plus petit nombre d'acheteurs potentiels.
À l'extérieur de la communauté des copropriétaires, les biens garantis et non garantis peuvent sembler exactement les mêmes. Cependant, les détails que votre agent immobilier, votre conseiller hypothécaire du Groupe Doce et vous-même recueillez dans le cadre de la diligence raisonnable feront une énorme différence dans votre capacité ou votre désir d'obtenir un prêt pour acheter la propriété. Si vous apprenez au cours du processus que le bien que vous convoitez n'est pas garanti, évaluez les risques avant de décider d'acheter.
