La capacidad de calcular el ROI de una propiedad en alquiler es una habilidad fundamental si quiere convertirse en un inversor inmobiliario de éxito. Los cálculos del ROI te indican qué puedes esperar cuando añades una propiedad a tu cartera, y si merece la pena seguir adelante con ella.

Por supuesto, el cálculo del ROI no será su única consideración. Cada inversor tiene objetivos y estrategias diferentes, y usted tendrá que saber cómo encaja cada propiedad potencial en los suyos. También tendrá que llevar a cabo la diligencia debida para asegurarse de que no se lleva sorpresas desagradables. 

Sin embargo, calcular el ROI es un paso vital en el proceso de compra.

Comprender el ROI

ROI significa "retorno de la inversión". 

Es una medida de sus beneficios potenciales: el dinero que puede esperar que gane su propiedad una vez contabilizados todos los gastos de reparación, mantenimiento, seguros, impuestos y gestión. 

La fórmula básica del ROI es: 

(Beneficio de la inversión - Coste de la inversión)/Coste de la inversión = ROI

Sin embargo, como puedes imaginar, esta fórmula puede resultar más compleja cuando hablamos de bienes inmuebles, sobre todo porque algunos gastos no son tan fáciles de predecir. 

Rentabilidad de la compra en efectivo de propiedades en alquiler

El cálculo del ROI es relativamente sencillo si adquiere su propiedad con dinero en efectivo.

El ROI de una propiedad de alquiler que hayas comprado con dinero en efectivo será:

 (Ingresos anuales por alquiler - Gastos anuales de explotación)/Precio de compra del inmueble

No tienes hipoteca, así que no tienes que incluirla en tus cálculos de rentabilidad.

Mientras no gastes en la propiedad más dinero del que recibes en alquileres, te mantienes a flote. Lo ideal, por supuesto, es obtener suficientes beneficios para que el trabajo de ser propietario de una empresa merezca la pena.

Rentabilidad de los inmuebles financiados

Cuando se financia un inmueble de alquiler, el cálculo del rendimiento de la inversión es el siguiente:

(Ingresos anuales por alquiler - Gastos anuales de explotación) / Valor de la hipoteca = ROI 

Por ejemplo, si alquilas un dúplex al precio medio de Florida de $2.475, tus ingresos anuales por alquiler serán de $59.400. En Florida, los gastos de explotación medios son de $0,26 por dólar de alquiler, es decir, $15.444. Si compró el dúplex por $285.000 y financió $228.000 del mismo, entonces su ROI sería de 19%. 

La hipoteca no se tiene en cuenta en los gastos de explotación anuales. En su lugar, la cantidad que paga en concepto de financiación se calcula utilizando el valor de la hipoteca como divisor. Esta es la razón por la que no puedes simplemente restar todos los costes de explotación y los pagos de la hipoteca de tus ingresos anuales por alquiler para obtener una idea de tu ROI. 

Financiación: ¿clave para un mayor retorno de la inversión?

Si has hecho todos los cálculos anteriores, te habrás dado cuenta de que el rendimiento de la inversión por la compra directa del dúplex habría sido de 15%... significativamente menor que los 19% que recibes por la propiedad financiada. 

Este es el poder del apalancamiento: utilizar dinero prestado para maximizar tus beneficios. Cuando pides una hipoteca sobre un dúplex de $285.000 financiado, sólo estás utilizando $57.000 de tu propio dinero para ganar los mismos $43.956 al año.

Dado que los préstamos DSCR no ofrecen ningún límite en el número de préstamos que puede tomar, algunos inversores son capaces de hacer crecer sus carteras muy rápidamente, especialmente si tienen talento para llenar las unidades y mantener a los inquilinos felices para que no reduzcan sus ingresos anuales de alquiler con un montón de tiempo de alta desocupación. 

Véase también: Préstamos DSCR

¿Cómo es un buen rendimiento de la inversión inmobiliaria? 

Aunque un buen retorno de la inversión puede variar en función de sus objetivos, lo normal es aspirar al menos a 6%. Un retorno de 10% o más sería un excelente retorno de la inversión. 

La rentabilidad media se sitúa en el 8,6% anual para las propiedades de alquiler a largo plazo. 

Las propiedades en alquiler a corto plazo suelen disfrutar de altas tasas de rentabilidad, del 15% o superiores, pero las propiedades a corto plazo son más arriesgadas. Los propietarios a largo plazo tienen más poder para examinar y seleccionar a los inquilinos. Los inquilinos viven en esas propiedades, por lo que suelen causar menos daños. 

Los alquileres de corta duración pueden ser propensos a inquilinos que son más duros con la propiedad, lo que puede disparar los costes de reparación. 

¿Qué es la regla 2%?

La regla 2% es una versión más estricta de la regla 1%, que le ayuda a maximizar el rendimiento de su inversión fijando correctamente sus alquileres.

Para determinar el alquiler mensual:

Precio de compra del inmueble x 0,01 = Alquiler mensual

En el ejemplo anterior, el precio de compra del dúplex fue de 1.285.000 PTP. Eso significa que debería estar ganando al menos $2.850 en alquileres cada mes, o al menos $1.425 por unidad. Cuando calcule el ROI, debe utilizar los alquileres reales que pretende cobrar. 

Si está utilizando la regla 2%, en su lugar fijaría la renta en $2850. 

La regla 1% no es la única consideración que debe tener en cuenta a la hora de fijar el alquiler. Debes tener en cuenta los costes de reparación y las condiciones del mercado local. 

Pero con esta regla, se puede ver que el establecimiento de sus alquileres en algún lugar entre $1425 y $2850 será el objetivo correcto para realizar ROI en su propiedad de inversión al tiempo que ayuda a mantener a los inquilinos dentro de sus unidades. 

Véase también: Cómo utilizar los ingresos por alquiler para obtener una hipoteca: Desbloqueando nuevas oportunidades de vivienda con Alex Doce

Maximice su ROI con Alex Doce 

Mantener bajos los tipos y comisiones de su hipoteca es un método para asegurarse de maximizar su ROI. Cuanto menos pagues por tu hipoteca, más ROI recibirás por tu propiedad en alquiler.

Además, cuando trabajas con Alex puedes recibir asesoramiento experto sobre cualquier propiedad que estés considerando.

¿Está preparado para convertirse en inversor inmobiliario? Concertar una consulta con Alex Doce hoy.