Los préstamos de la FHA son hipotecas garantizadas por el gobierno que ofrecen los requisitos de crédito y de pago inicial más flexibles del mercado. Se requiere un pago inicial del 3,5 % con una puntuación FICO de 580 o más, se admiten fondos de regalo, el DTI puede alcanzar el 56,9 % y se admiten propiedades de 1 a 4 unidades para la práctica del «house hacking». La mejor opción para acceder a la propiedad si su puntuación de crédito está entre 500 y 700 o si no dispone de un pago inicial elevado.
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La FHA tiene como objetivo hacer que la adquisición de una vivienda sea accesible cuando los criterios convencionales le impiden acceder a ella. Se aceptan puntuaciones de crédito más bajas, entradas iniciales más reducidas, DTI más elevado y fondos de regalo.
Pago inicial mínimo del 3,5 % con un puntaje de crédito de 580. En el caso de una vivienda de 400 000 dólares en Florida, eso supone un pago inicial de 14 000 dólares. Compárese con los préstamos convencionales, que suelen exigir un 5 % o más con ese puntaje de crédito.
¿Tiene una puntuación de crédito inferior a 580? La FHA sigue aceptando solicitudes con una puntuación FICO de hasta 500, siempre que se aporte un 10 % de entrada. Es el programa de préstamos hipotecarios más flexible en cuanto a la puntuación de crédito; los préstamos convencionales ni siquiera le atenderán si su puntuación es inferior a 620.
La evaluación de la solicitud de la FHA permite ratios deuda-ingresos de hasta el 56,9 % si existen factores compensatorios sólidos, frente al límite habitual del 43-45 % de los préstamos convencionales. Una vivienda más grande con los mismos ingresos.
La FHA financia propiedades de entre 1 y 4 viviendas, siempre y cuando usted resida en una de ellas. Adquiera un dúplex con un 3,5 % de entrada, resida en una de las viviendas y alquile la otra para cubrir su hipoteca. La estrategia para compradores de primera vivienda más ignorada de Florida.
El cálculo del MIP es la parte más malinterpretada del programa de la FHA. A continuación le explicamos exactamente cómo funciona en 2026.
MIP inicial: 1,75 % del importe del préstamo, que normalmente se incluye en el préstamo. MIP anual: 0,55 %, pagadero mensualmente. Para un préstamo de 400 000 $: 7000 $ iniciales + 183 $ al mes de forma recurrente. Duración del MIP: se cancela tras 11 años si se aporta una entrada del 10 % o más. Con una entrada inferior al 10 %, el MIP se mantiene durante toda la vigencia del préstamo; la única forma de evitarlo es refinanciar a un préstamo convencional una vez que haya acumulado un 20 % o más de capital propio.
Condados estándar: 524 225 dólares para viviendas unifamiliares (el límite mínimo de la FHA). Condados de alto coste — Miami-Dade, Broward, Palm Beach: 1 249 125 $. Monroe County (Cayos) tiene un límite máximo especial superior a ese importe. Las propiedades de 2 a 4 unidades tienen límites más altos de forma proporcional. Comprobaremos su condado y tipo de propiedad concretos.
La FHA acepta pagos iniciales procedentes de diversas fuentes: sus propios ahorros, donaciones familiares del 100 % (sus padres pueden extender un cheque), asistencia para el pago inicial (DPA, Hometown Heroes, subvenciones del condado), concesiones del vendedor (hasta el 6 % del precio), programas de ayuda de la empresa e incluso algunas distribuciones de cuentas de jubilación. Los préstamos convencionales son mucho más estrictos en lo que respecta a los fondos de regalo.
La FHA exige que la vivienda cumpla con los requisitos mínimos del HUD: sistemas de climatización, fontanería y electricidad en buen estado, sin pintura descascarillada (presencia de plomo en viviendas construidas antes de 1978), sin riesgos graves para la seguridad, tejado intacto y cocina y baño en buen estado. El tasador de la FHA señala cualquier deficiencia que deba subsanarse antes del cierre. En el caso de viviendas que necesitan reformas, el préstamo de renovación FHA 203(k) agrupa la compra y las reparaciones en una sola hipoteca.
¿Desea conocer el coste de su hipoteca FHA con los tipos de interés actuales y los gastos del MIP en su caso concreto? Le enviaremos un presupuesto en 24 horas, sin consulta de crédito.
Consulte mis tarifas de la FHALas tres principales vías para compradores de primera vivienda que cuentan con el respaldo del Gobierno. Cada una de ellas resulta más adecuada para distintos perfiles.
| FHA | Convencional | USDA | |
|---|---|---|---|
| Pago inicial mínimo | 3,5 % (580 FICO) | 3 % (por primera vez) | 0% |
| Puntuación FICO mínima | 500 (con un 10 % de entrada) o 580 | 620+ | Más de 640 (valor típico) |
| DTI máximo | 56,9 % (con factores de peso) | 43-45 % (por lo general) | 41–46 % |
| Se admiten fondos de regalo | 100% | Limitado | Sí |
| Seguro de hipoteca | Tipo de interés del préstamo hipotecario: 1,75 % + 0,55 % anual (permanente si la entrada es inferior al 10 %) | El PMI se cancela con un LTV del 78 % | 1 % por adelantado + 0,35 % anual |
| Tipo de propiedad | 1-4 viviendas en propiedad y ocupadas por sus propietarios | Cualquiera (primario, secundario, de inversión) | Solo primaria rural |
| Límites de ingresos | Ninguno | Ninguno | el 115 % de la mediana de la zona |
| Ideal para | 500-700 en FICO, entrada baja | Puntuación FICO superior a 700, entrada del 5 % o más | Compradores de viviendas rurales, sin entrada |
El plazo del préstamo de la FHA es similar al de los préstamos convencionales. La fase de avalúo añade unos días adicionales debido a que los requisitos sobre el estado de la vivienda son más estrictos.
Consultamos su historial crediticio, confirmamos su nivel FICO (500-579, 580-700, 700+) e identificamos las opciones de pago inicial, incluidos los programas de ayuda para el pago inicial (DPA) de Florida a los que pueda optar.
Envíe su documento de identidad, documentos que acrediten sus ingresos y extractos de activos. Recibirá una carta de preaprobación en un plazo de 24 a 48 horas en la que se indicará el precio máximo de compra.
Compre con total confianza. Antes de poner la propiedad a la venta, verificamos que cumpla con los requisitos de la FHA, por lo que no habrá sorpresas en el momento del cierre debido a deficiencias en el avalúo.
Plazo estándar de 30 a 40 días. El avalúo de la FHA es más estricto que el convencional; nos encargamos de coordinar las reparaciones necesarias antes del cierre.
Firme los documentos de cierre y recoja las llaves. Realice un refinanciamiento a una hipoteca convencional dentro de 2 o 3 años, una vez que haya acumulado suficiente valor neto para eliminar el MIP.
Si tiene una puntuación FICO superior a 700 y un pago inicial del 5 % o más, las hipotecas convencionales suelen resultar más económicas que las de la FHA en cuanto al coste total. Conozca las ventajas y desventajas.
Las preguntas más frecuentes de los compradores de viviendas de la FHA en Florida. ¿No encuentra la suya? Pregunte directamente a Alex.
Alex Doce ha tramitado miles de préstamos FHA en toda Florida a lo largo de 38 años, desde compradores primerizos que necesitan reconstruir su historial crediticio hasta inversores inmobiliarios con propiedades de varias viviendas. Envíenos su puntaje de crédito y la situación de su pago inicial, y le daremos un presupuesto con las condiciones exactas de su préstamo FHA y comprobaremos si algún programa DPA de Florida puede cubrir sus gastos de bolsillo. Sin compromiso.
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