Los préstamos Non-QM (hipotecas no cualificadas) evalúan su solvencia a partir de extractos bancarios, activos, ingresos por alquiler o el DSCR, y no mediante formularios W-2 ni declaraciones de la renta. Préstamos modernos y con garantía total para prestatarios que no encajan en el perfil convencional: autónomos, inversores, jubilados, extranjeros, titulares de un ITIN y prestatarios con antecedentes crediticios recientes. Los tipos de interés suelen ser entre un 1 % y un 2 % superiores a los convencionales, con una vía clara para realizar un refinanciamiento posteriormente a un préstamo convencional.
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La evaluación de la solicitud se diseñó para empleados con contrato W-2 y unos ingresos imponibles predecibles. Si ese no es su caso, los préstamos Non-QM le ofrecen una vía para acceder a una vivienda, sin necesidad de falsear la solicitud de préstamo ni de malgastar años de deducciones fiscales para inflar artificialmente su renta bruta ajustada (AGI).
Reúna los requisitos presentando extractos bancarios de los últimos 12 a 24 meses, pruebas de la disminución de activos, cuentas de resultados, formularios 1099 o ingresos por alquileres con ratio DSCR, en lugar de formularios W-2 y declaraciones de la renta. Ideal para autónomos, trabajadores temporales, jubilados e inversores con bajos ingresos imponibles pero un sólido flujo de caja.
Ratios deuda-ingresos de hasta el 50-55 % (los límites habituales se sitúan entre el 43 y el 50 %). Importes de préstamo de hasta 3 millones de dólares en la mayoría de los productos, y de más de 5 millones de dólares en préstamos «jumbo» Non-QM. No se aplica ninguna exclusión automática si tiene deudas por propiedades de inversión o préstamos empresariales.
Periodos de pago solo de intereses (de hasta 10 años en algunos programas), amortización a 40 años, opciones de hipotecas con tasas variables y tasas fijas, y flexibilidad para la amortización anticipada en préstamos para viviendas de uso propio. Estructuras diseñadas a medida del prestatario, en lugar de un modelo convencional único para todos.
Los préstamos DSCR se conceden en función del flujo de caja del propio inmueble de alquiler, sin necesidad de verificar los ingresos personales. Los programas para ciudadanos extranjeros aceptan ingresos procedentes del extranjero, informes de crédito extranjeros y números ITIN en lugar del número de la Seguridad Social (SSN). Es la única vía convencional para los compradores no residentes en EE. UU.
Non-QM no significa que «no requiera documentación» ni que «no se someta a evaluación de la solicitud», sino que dicho préstamo no se ajusta a las normas sobre hipotecas cualificadas de la CFPB. Esto es lo que realmente significa para usted.
A partir de 2008, la CFPB definió el concepto de «hipoteca cualificada»: documentación rigurosa sobre los ingresos, un DTI máximo del 43 % y la exclusión de condiciones de pago solo de intereses o de pago final a tanto alzado. Los préstamos que no se ajustan a estas normas son «Non-QM». No son más arriesgados por defecto, sino que están estructurados para prestatarios a los que las normas QM no pueden dar cabida. Los prestamistas deben seguir determinando su capacidad de pago (ATR) conforme a la legislación federal.
Los tipos de interés de los préstamos Non-QM suelen situarse entre un 1 % y un 2 % por encima de los de los préstamos hipotecarios convencionales a 30 años con tasa fija. La prima compensa el trabajo adicional de evaluación de la solicitud del prestamista y el hecho de que el préstamo permanezca en su cartera (sin compra por parte de Fannie/Freddie). Extracto bancario: ~0,75-1,5 % por encima. Inversor DSCR: ~1-2 % por encima. ITIN y extranjeros: ~1,5-2,5 % por encima.
Los préstamos de alto riesgo de la década de 2000 prescindían por completo de la evaluación de la solicitud. Los préstamos Non-QM modernos exigen un análisis completo de la capacidad de pago, aunque se utilice documentación alternativa. Los préstamos basados en extractos bancarios verifican los depósitos de los últimos 12 a 24 meses; los préstamos DSCR verifican los ingresos por alquiler a través de contratos de arrendamiento; y los préstamos basados en activos verifican las cuentas. Las tasas de impago son comparables a las de los préstamos convencionales.
La estrategia más inteligente: solicite ahora un préstamo Non-QM para formalizar la compra de la vivienda o la propiedad de inversión y, posteriormente, realice un refinanciamiento a un préstamo convencional en un plazo de 1 a 3 años, una vez que haya presentado sus declaraciones de impuestos o se haya recuperado su solvencia crediticia. La mayoría de los préstamos de compra Non-QM no aplican penalización por amortización anticipada (algunos préstamos para inversores con DSCR tienen una reducción gradual durante 3 años). Estructuramos el préstamo original teniendo en cuenta una eventual refinanciación convencional.
¿No sabe qué producto Non-QM se adapta mejor a su situación? Envíenos su caso y le recomendaremos el programa adecuado en 15 minutos.
Búsqueme un programaCada producto resuelve un problema concreto relacionado con la documentación. Es posible que le convenga más de uno; le ofreceremos el mejor precio global para todos ellos.
Requisitos: historial de depósitos bancarios personales o empresariales de entre 12 y 24 meses. Trabajadores autónomos, trabajadores por cuenta propia y contratistas. Entrada del 10 %, puntuación FICO de 660 o superior.
Ver programa →Determine su elegibilidad dividiendo sus activos líquidos entre el plazo del préstamo. Jubilados con un elevado patrimonio neto y propietarios de empresas con bajos ingresos imponibles.
Ver programa →Se evalúa únicamente en función del historial crediticio y los activos, sin necesidad de presentar documentos de ingresos. Entrada del 20 %, puntuación FICO de 660 o superior. Viviendas principales, de vacaciones y de inversión.
Ver programa →Para inversores. La evaluación se basa en el flujo de caja de la propiedad en alquiler, no en los ingresos personales. Entrada del 20 %, dSCR de 1,0 a 1,25.
Ver programa →Para residentes no ciudadanos que no dispongan de número de la Seguridad Social (SSN), pero sí de un número de identificación fiscal individual (ITIN). Entrada inicial del 15-20 %. Requisitos basados en la declaración de la renta mediante la presentación del ITIN.
Ver programa →Para ciudadanos extranjeros no residentes. No se requiere historial crediticio en EE. UU. Entrada del 25-30 %. Se aceptan ingresos procedentes del extranjero e informes crediticios extranjeros.
Ver programa →Quiebra, ejecución hipotecaria o venta al descubierto en los últimos 1 a 4 años. Entre un 20 % y un 30 % de entrada, dependiendo de la antigüedad del hecho y de la recuperación de la solvencia crediticia.
Ver programa →Plazo de 10 años con pagos de capital y intereses, cuotas iniciales más bajas. Útil para la gestión del flujo de caja en la vivienda habitual o en una propiedad de inversión.
Ver programa →Préstamos jumbo Non-QM por un importe superior a 1,2 millones de dólares con solo un 10 % de pago inicial. La mejor opción para personas con altos ingresos y un historial crediticio sólido, pero con liquidez limitada para el pago inicial.
Ver programa →En qué se diferencian realmente las dos principales modalidades hipotecarias. Las hipotecas Non-QM ofrecen una mayor flexibilidad en cuanto a la documentación y los requisitos a cambio de un recargo en el tipo de interés de entre el 1 % y el 2 %.
| Non-QM | Mecánica cuántica convencional | |
|---|---|---|
| Documentación sobre los ingresos | Extractos bancarios, activos, ingresos por alquiler, cuenta de resultados, formularios 1099 | Se requieren los formularios W-2 y las declaraciones de la renta de los dos últimos años |
| Pago inicial mínimo | 10–30 % (varía según el producto) | 3 % (primera vez) / 5 % o más |
| Puntuación FICO mínima | 620–680 (dependiendo del producto) | 620 (precio mínimo: 740+) |
| DTI máximo | 50-55 % | 43–50 % |
| Importe máximo del préstamo | Por lo general, 3 millones de dólares; más de 5 millones de dólares en el caso de los préstamos de gran cuantía | 832 750 dólares (1,2 millones de dólares en Miami-Dade) |
| Tarifa frente a convencional | Entre el +1 % y el +2 % (dependiendo del producto) | Situación inicial |
| Opción de pago solo de intereses | Sí, hasta 10 años | No (se descarta como QM) |
| Extranjeros y el ITIN | Sí — programas específicos | No |
| Quiebra reciente / Ejecución hipotecaria | De 1 a 4 años después del suceso: sin problemas | Período de espera de entre 4 y 7 años |
| Vendido a Fannie Mae/Freddie Mac | No — mantenidos en cartera o en forma de MBS privados | Sí |
El proceso es ligeramente más largo que el habitual, ya que la documentación alternativa requiere un análisis más minucioso por parte del evaluador de la solicitud. Los compradores con solvencia financiera y un historial impecable cierran la operación más rápidamente.
Indíquenos cuáles son sus ingresos y qué documentos puede aportar. En 15 minutos le diremos qué productos Non-QM se ajustan a su perfil —normalmente entre 2 y 4—. Sin consulta de crédito.
Comparamos las tasas y las condiciones de los productos a los que usted puede optar y seleccionamos aquel que presenta el coste total más bajo para su caso concreto.
Extractos bancarios, declaraciones de activos, contratos de arrendamiento, cuentas de resultados... lo que requiera el producto que haya elegido. Emitimos una preaprobación verificada en un plazo de 48 a 72 horas.
Un equipo especializado de evaluadores de la solicitud Non-QM revisa su documentación sobre ingresos alternativos. Nos encargamos de coordinar el avalúo, resolver las condiciones y confirmar los costos de cierre exactos.
Firme los documentos de cierre y recoja sus llaves. Estaremos atentos a su plazo de elegibilidad para hipotecas convencionales; muchos prestatarios vuelven a refinanciar con hipotecas convencionales en un plazo de 1 a 3 años.
Si puede acreditar ingresos mediante el formulario W-2 y cumple los requisitos para una hipoteca convencional, obtendrá mejores condiciones. Las hipotecas Non-QM son la solución cuando las hipotecas convencionales no son viables, no cuando sí lo son.
Las preguntas más frecuentes de los prestatarios de Florida antes de optar por un préstamo Non-QM. ¿No encuentra la suya? Pregunte directamente a Alex.
Alex Doce ha tramitado miles de préstamos Non-QM en toda Florida a lo largo de 38 años: para autónomos, inversores, extranjeros, titulares de un ITIN y personas con antecedentes crediticios recientes. Envíenos su situación y le indicaremos exactamente qué productos se ajustan a su perfil y le ofreceremos un presupuesto con las tasas reales. Sin compromiso y sin consulta de crédito.
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