Préstamos para situaciones crediticias recientes en Florida: compre una vivienda un año después de una quiebra, una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto

Con un préstamo RCE, en algunos programas se puede acceder tan solo un día después de la exoneración del Capítulo 7, aunque lo más habitual es que sea entre uno y dos años después de la exoneración. El Capítulo 13 suele requerir un día tras la liquidación o 12 meses de pagos puntuales según el plan. A modo de comparación: los préstamos convencionales requieren 4 años tras el Capítulo 7 y 2 años tras la liquidación del Capítulo 13; la FHA requiere 2 años tras el Capítulo 7 y 1 año tras el Capítulo 13. Las condiciones de los préstamos RCE se endurecen cuanto más tiempo haya transcurrido desde el evento: entre 2 y 4 años después se obtienen tipos de interés significativamente mejores que entre 1 y 12 meses después.

Quiebras en virtud de los Capítulos 7 y 13, ejecuciones hipotecarias, entregas voluntarias en lugar de la ejecución hipotecaria, ventas al descubierto, cancelaciones de hipotecas y modificaciones en el marco del programa HAMP o programas similares. Los retrasos en los pagos de la hipoteca por sí solos (sin que se haya producido un evento formal) suelen gestionarse mediante programas estándar Non-QM basados en extractos bancarios o en activos, en lugar del producto especializado RCE. La acumulación de varios eventos en los últimos 5 años reduce sus opciones y aumenta el coste, pero no le descalifica automáticamente; revisaremos su historial específico.

Entre un 10 % y un 30 % de entrada, dependiendo de la antigüedad del incidente crediticio y de su puntaje de crédito actual. Entre 1 y 12 meses después del incidente: normalmente se requiere una entrada del 25 % al 30 %. Entre 12 y 24 meses después: del 20 % al 25 %. Entre 24 y 48 meses después: entre el 10 % y el 20 %. El pago inicial es la principal protección frente al riesgo para el prestamista, por lo que un pago inicial mayor suele dar lugar a mejores condiciones y una evaluación de la solicitud más flexible. Se pueden permitir fondos de regalo, la liquidación de activos y concesiones del vendedor, dependiendo del programa específico.

Por lo general, entre un 1,5 % y un 3 % por encima del préstamo convencional a 30 años. Esta prima refleja dos factores: el riesgo crediticio reciente y el hecho de que el préstamo permanezca en la cartera del prestamista (sin compra por parte de Fannie Mae o Freddie Mac). Las condiciones mejoran significativamente a medida que se aleja del momento del evento: un prestatario a los 36 meses de la quiebra suele obtener tipos a menos de un 1 % de los convencionales, mientras que alguien a los 6 meses puede pagar un 2,5 % o más por encima. Las cuentas suelen salir: pagar entre un 1,5 % y un 2 % más en una hipoteca durante 2 o 3 años frente a alquilar durante 2 o 7 años suele suponer un ahorro global.

La puntuación mínima FICO en la mayoría de los programas es de 580-620, y las mejores condiciones de financiación se aplican a partir de 660. Tras una quiebra o una ejecución hipotecaria, la puntuación suele recuperarse hasta situarse entre 600 y 650 en un plazo de 12 a 24 meses, siempre y cuando se mantengan al día los pagos de las cuentas restantes. Consultaremos su historial crediticio (sin impacto, sin consulta exhaustiva) y le indicaremos exactamente en qué nivel del programa RCE se encuentra su puntaje de crédito. Si su puntaje de crédito es inferior a 580, le explicaremos qué puede hacer durante los próximos 3 a 6 meses para cumplir los requisitos.

Sí, y lo tenemos previsto desde el primer día. Una vez que hayan transcurrido cuatro años desde su incidente crediticio (dos años en el caso del Capítulo 13), podrá optar a las condiciones de refinanciamiento convencionales. La mayoría de los prestatarios de RCE realizan el refinanciamiento a condiciones convencionales entre dos y tres años después de su compra inicial de RCE, lo que les permite ahorrar entre un 1,5 % y un 2,5 % en el tipo de interés. Su préstamo RCE asegura la vivienda y su revalorización; la refinanciación asegura una mejor financiación a largo plazo. No hay penalización por pago anticipado en los préstamos RCE para viviendas ocupadas por el propietario (algunas variantes para inversores tienen una reducción gradual).

Documentación habitual sobre ingresos (formularios W-2, declaraciones de la renta o alternativas Non-QM, como extractos bancarios), extractos de activos de los últimos 2 a 6 meses, pruebas de que el incidente crediticio se ha cerrado oficialmente (documentos de liquidación, escritura de ejecución hipotecaria, carta de acuerdo) y una carta explicativa en la que se describa qué provocó el incidente y en qué ha cambiado la situación actualmente. Los prestamistas valoran un empleo estable durante al menos 12 meses tras el incidente, el pago puntual del alquiler u otros gastos de vivienda desde el incidente, y la ausencia de nuevas cuentas con antecedentes negativos. La ausencia de incidencias en los últimos 12 meses es más importante que el propio incidente.