¿Qué es la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Inmuebles?

Cuando contrata una hipoteca en Estados Unidos, puede hacerlo sabiendo que disfruta de muchas protecciones legales. Una de esas protecciones procede de la Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) de 1974.

RESPA exige a los prestamistas hipotecarios que revelen todos los costes del préstamo. También prohíbe las comisiones ilegales, limita los requisitos de las cuentas de garantía bloqueada e impide los requisitos de seguro de título preferente.

Información obligatoria

RESPA exige a los prestamistas que faciliten la siguiente información:

• • Una actualización Folleto de información especial que proporciona información sobre la hipoteca y el proceso de cierre

• • Una declaración de todos los costes de cierre del préstamo

• • Una estimación del préstamo 

La Estimación de Préstamo debe incluir la siguiente información:

• • Las condiciones del préstamo

• • El importe del préstamo

• • Todos los gastos de origen

• • Estimación de los pagos mensuales

• • Principal

• • Interés

• • Seguro hipotecario

• • Gastos de cierre

• • Contabilización en custodia de los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y el seguro contra inundaciones

En términos más sencillos, un prestamista hipotecario debe decirle exactamente lo que va a pagar y por qué antes de que firme en la línea de puntos. 

Véase también: ¿Qué son las cédulas hipotecarias? Información esencial para los compradores de vivienda 

Prevención del soborno

Un proveedor de hipotecas no puede pagar a un agente inmobiliario u otro profesional para que le traiga negocio. 

La razón por la que la RESPA prohíbe esta práctica es garantizar que los consumidores no se vean presionados a aceptar un préstamo hipotecario u otro por una persona que les recomiende de forma sesgada, sino que tomen decisiones informadas que les permitan buscar la mejor oferta.

Es imposible tomar una decisión con conocimiento de causa cuando no se sabe si su agente inmobiliario de confianza está ganando dinero con el préstamo que usted elige. Tampoco pueden recibir regalos ni objetos de ningún valor. Ya sean $10 o $1.000.

Eso no quiere decir que su agente inmobiliario no pueda recomendarle un prestamista. Muchos lo hacen. Pero no pueden ganar dinero con esa relación. Pueden hacer publicidad conjunta, recomendar proveedores sin cobrar honorarios, aprovechar las actividades de promoción cruzada, vender espacios publicitarios en los sitios web de la otra parte a cambio de una comisión y una declaración, y distribuir material de marketing de la empresa. 

Véase también: ¿Qué papel desempeñan los agentes inmobiliarios durante el proceso de compra de una vivienda?

Reglamento del fondo de garantía bloqueado

Aunque los prestamistas y los servicios de préstamo pueden recaudar fondos para pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuentas en custodia, deben seguir una normativa estricta cuando lo hacen. 

Pueden exigir un colchón de 2-3 meses de pagos que equivalgan a 1/12 del importe total anual.

Si paga de más, los prestamistas o los servicios de préstamo deben reembolsarle el importe pagado de más. 

Prohibición de preferencias 

Muchos prestamistas y agentes inmobiliarios también tienen relaciones profesionales con empresas de títulos. Pero no pueden obligarle a utilizar la compañía de títulos de su elección. Los vendedores pueden elegir al agente liquidador si pagan el seguro del título.

De nuevo, el agente puede sugerirte una compañía de títulos. Pero si quieres utilizar una distinta y eres tú quien la paga, no pueden negarse a seguir adelante insistiendo en que utilices la empresa que ellos elijan. 

¿Qué prohíbe la RESPA?

RESPA prohíbe prácticas desleales como comisiones ilegales, pagos por remisión y cargos por servicios que nunca se prestaron. Por ejemplo, el artículo 8 prohíbe dar o recibir dinero, regalos o cualquier otra cosa de valor a cambio de enviar clientes a una empresa de servicios de liquidación.

La ley también controla cómo se gestionan las cuentas de depósito en garantía. Los gestores de préstamos no pueden exigir más dinero del necesario para la plica. Además, los vendedores no pueden obligar a los compradores a utilizar una compañía de seguros específica.

Marketing y patrocinio

La RESPA permite a agentes y prestamistas hacer publicidad juntos, pero cada parte debe pagar la parte que le corresponde de los costes. Si una de las partes paga más de lo que le corresponde, no está permitido. El patrocinio de eventos también puede ser un problema si una de las partes utiliza el evento principalmente para publicitar sus propios servicios.

Los corredores y los agentes de títulos no pueden celebrar acuerdos de comercialización en los que una de las partes cobre más que el valor real del trabajo de comercialización. Asimismo, un proveedor de servicios de liquidación no puede alquilar un espacio de oficina a otro proveedor a menos que pague el precio justo de mercado por ese espacio.

Tasas de remisión

• Los intermediarios no pueden pagar a los agentes para que envíen clientes a su compañía hipotecaria afiliada.

• Los corredores no pueden pagar a otros corredores por sus recomendaciones.

• Los prestamistas no pueden dar regalos, dinero o incentivos a los agentes por enviarles compradores de vivienda.

Todo ello se considera soborno y no está permitido por la RESPA.

Acuerdos comerciales con filiales

• Si un corredor remite a un cliente a una empresa de títulos con la que está relacionado, debe informar claramente al cliente de esta relación. También deben explicar los honorarios de la empresa y su propio interés financiero en ella. Los clientes deben saber que son libres de elegir otra empresa.

• Los corredores y las empresas de títulos no pueden montar negocios falsos para ganar dinero con las referencias.

• Los prestamistas no pueden obligar a los prestatarios a utilizar sus proveedores de servicios afiliados, pero pueden ofrecer descuentos si los clientes los eligen.

¿Quién hace cumplir la RESPA?

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) hace cumplir la RESPA. Si cree que su prestamista o agente inmobiliario ha infringido la ley, puede presentar una queja en línea. También puede contratar a un abogado inmobiliario para iniciar una demanda civil por su cuenta. Tiene un año para presentar la demanda. 

La CFPB puede demandarle en un plazo de tres años, pero usted no tiene por qué beneficiarse de tal demanda. 

Véase también: El papel de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en los préstamos hipotecarios

¿Qué ocurre con los prestamistas que infringen la RESPA?

Los infractores de la RESPA pueden verse obligados a pagar multas y/o reembolsar cuentas de consumidores. También pueden enfrentarse a demandas judiciales. En casos graves, los infractores de la RESPA pueden incluso ir a la cárcel. 

Protéjase con la hipoteca adecuada 

Aunque es bueno saber que ciertos abusos en los préstamos hipotecarios van contra la ley, es aún mejor saber que tienes un agente hipotecario que te tratará bien pase lo que pase.

Al fin y al cabo, cuando alguien engaña, aunque usted tenga razón, puede tardar mucho tiempo en recibir el reembolso. Mantén ese dinero en tu bolsillo ahora mismo haciendo negocios con un prestamista de confianza. 

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RESPA Preguntas más frecuentes

¿Qué es la RESPA en el sector inmobiliario?

RESPA son las siglas de Real Estate Settlement Procedures Act (Ley de Procedimientos de Liquidación Inmobiliaria). Se trata de una ley estadounidense que garantiza que compradores y vendedores reciban información clara sobre los costes de la compra de una vivienda. También impide que prestamistas, agentes inmobiliarios y otras personas den o reciban pagos desleales (comisiones ilegales) durante el proceso.

¿Cuál es la finalidad de la RESPA?

La Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) es una ley que obliga a los prestamistas a dar detalles claros sobre los costes de cierre. También reduce los costes de cierre al poner fin a las comisiones de referencia y los sobornos. RESPA se firmó en diciembre de 1974 y entró en vigor el 20 de junio de 1975.

¿Qué significa RESPA en el sector inmobiliario?

RESPA son las siglas de Real Estate Settlement Procedures Act (Ley de Procedimientos de Liquidación Inmobiliaria). Se trata de una ley que garantiza que compradores y vendedores reciban información clara sobre los costes de una operación inmobiliaria, incluidos aspectos como los siguientes Tasaciones en la compra de vivienda y otros servicios necesarios.

¿Por qué son importantes los servicios de liquidación RESPA?

Protegen a los compradores de cobros excesivos o engaños. Al exigir la divulgación completa de las comisiones y prohibir las comisiones ilegales, la normativa inmobiliaria RESPA garantiza que los servicios de liquidación sigan siendo justos y competitivos.

¿Qué préstamos están cubiertos por la RESPA?

La RESPA se aplica a la mayoría de los préstamos garantizados por una hipoteca sobre una vivienda de una a cuatro familias. Esto incluye:

• Préstamos para compra de vivienda
• Refinanciaciones
• Préstamos para mejoras en el hogar
• Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Normalmente no cubre los préstamos para fines empresariales, comerciales o agrícolas.

¿Cómo protege a los compradores de vivienda la Ley de Procedimientos de Liquidación de Inmuebles?

La Ley de Procedimientos de Liquidación Inmobiliaria garantiza que los compradores reciban información clara sobre los costes de cierre, las condiciones del préstamo y las comisiones. También impide los pagos ocultos o comisiones ilegales entre prestamistas, agentes inmobiliarios y proveedores de servicios de liquidación.