Cuando contrata una hipoteca en Estados Unidos, puede hacerlo sabiendo que disfruta de muchas protecciones legales. Una de esas protecciones procede de la Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) de 1974.

RESPA exige a los prestamistas hipotecarios que revelen todos los costes del préstamo. También prohíbe las comisiones ilegales, limita los requisitos de las cuentas de garantía bloqueada e impide los requisitos de seguro de título preferente.

Información obligatoria

RESPA exige a los prestamistas que faciliten la siguiente información:

• Una actualización Folleto de información especial que proporciona información sobre la hipoteca y el proceso de cierre
• Una declaración de todos los costes de cierre del préstamo
• Una estimación del préstamo 

La Estimación de Préstamo debe incluir la siguiente información:

• Las condiciones del préstamo
• El importe del préstamo
• Todos los gastos de origen
• Estimación de los pagos mensuales
• Principal
• Interés
• Seguro hipotecario
• Gastos de cierre
• Contabilización en custodia de los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y el seguro contra inundaciones

En términos más sencillos, un prestamista hipotecario debe decirle exactamente lo que va a pagar y por qué antes de que firme en la línea de puntos. 

Véase también: ¿Qué son las cédulas hipotecarias? Información esencial para los compradores de vivienda 

Prevención del soborno

Un proveedor de hipotecas no puede pagar a un agente inmobiliario u otro profesional para que le traiga negocio. 

La razón por la que la RESPA prohíbe esta práctica es garantizar que los consumidores no se vean presionados a aceptar un préstamo hipotecario u otro por una persona que les recomiende de forma sesgada, sino que tomen decisiones informadas que les permitan buscar la mejor oferta.

Es imposible tomar una decisión con conocimiento de causa cuando no se sabe si su agente inmobiliario de confianza está ganando dinero con el préstamo que usted elige. Tampoco pueden recibir regalos ni objetos de ningún valor. Ya sean $10 o $1.000.

Eso no quiere decir que su agente inmobiliario no pueda recomendarle un prestamista. Muchos lo hacen. Pero no pueden ganar dinero con esa relación. Pueden hacer publicidad conjunta, recomendar proveedores sin cobrar honorarios, aprovechar las actividades de promoción cruzada, vender espacios publicitarios en los sitios web de la otra parte a cambio de una comisión y una declaración, y distribuir material de marketing de la empresa. 

Véase también: ¿Qué papel desempeñan los agentes inmobiliarios durante el proceso de compra de una vivienda?

Reglamento del fondo de garantía bloqueado

Aunque los prestamistas y los servicios de préstamo pueden recaudar fondos para pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuentas en custodia, deben seguir una normativa estricta cuando lo hacen. 

Pueden exigir un colchón de 2-3 meses de pagos que equivalgan a 1/12 del importe total anual.

Si paga de más, los prestamistas o administradores de préstamos deben reembolsarle el importe pagado de más. 

Prohibición de preferencias 

Muchos prestamistas y agentes inmobiliarios también tienen relaciones profesionales con empresas de títulos. Pero no pueden obligarle a utilizar la compañía de títulos de su elección. Los vendedores pueden elegir al agente liquidador si pagan el seguro del título.

De nuevo, el agente puede sugerirte una compañía de títulos. Pero si quieres utilizar una distinta y eres tú quien la paga, no pueden negarse a seguir adelante insistiendo en que utilices la empresa que ellos elijan. 

¿Quién hace cumplir la RESPA?

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) hace cumplir la RESPA. Si cree que su prestamista o agente inmobiliario ha infringido la ley, puede presentar una queja en línea. También puede contratar a un abogado inmobiliario para iniciar una demanda civil por su cuenta. Tiene un año para presentar la demanda. 

La CFPB puede demandarle en un plazo de tres años, pero usted no tiene por qué beneficiarse de tal demanda. 

Véase también: El papel de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en los préstamos hipotecarios

¿Qué ocurre con los prestamistas que infringen la RESPA?

Los infractores de la RESPA pueden verse obligados a pagar multas y/o reembolsar cuentas de consumidores. También pueden enfrentarse a demandas judiciales. En casos graves, los infractores de la RESPA pueden incluso ir a la cárcel. 

Protéjase con la hipoteca adecuada 

Aunque es bueno saber que ciertos abusos en los préstamos hipotecarios van contra la ley, es aún mejor saber que tienes un agente hipotecario que te tratará bien pase lo que pase.

Al fin y al cabo, cuando alguien engaña, aunque usted tenga razón, puede tardar mucho tiempo en recibir el reembolso. Mantén ese dinero en tu bolsillo ahora mismo haciendo negocios con un prestamista de confianza. 

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