Préstamos para pisos en Florida: se aceptan tanto edificios con garantía como sin ella

Los condominios que cumplen los requisitos de garantía se ajustan a las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac, lo que significa que se pueden obtener préstamos convencionales a tipo fijo a 30 años (con una entrada mínima del 3 %). Los condominios no garantizables incumplen una o más directrices; las más comunes son una baja tasa de ocupación por parte de los propietarios (menos del 50 %), litigios pendientes, una sola entidad que posea más del 10 % de las unidades, un espacio comercial que supere el 35 % del edificio o reservas insuficientes de la HOA. Los condominios no garantizables requieren préstamos de cartera especial (entre un 20 % y un 30 % de entrada, con tipos de interés más elevados).

Depende de si el piso cumple los requisitos de garantía y del programa de préstamo. Piso con garantía y financiación convencional: entrada del 3 % para la residencia principal, del 10 % para una segunda vivienda y del 20-25 % para inversión. Piso aprobado por la FHA: entrada del 3,5 %. Piso aprobado por el VA: entrada del 0 % para veteranos que cumplan los requisitos. Piso no garantizable con financiación de cartera: entrada mínima del 20-30 %. Préstamos basados en extractos bancarios o activos para pisos: entrada del 10-20 % para prestatarios que cumplan los requisitos.

No, el edificio también debe cumplir los requisitos. Los prestamistas exigen un cuestionario satisfactorio sobre el condominio por parte de la HOA que abarque los índices de ocupación por parte de los propietarios, la cobertura del seguro (incluidos huracanes e inundaciones en Florida), los fondos de reserva, los litigios pendientes, los estudios de reservas de integridad estructural (requisito posterior a la SB 4-D de Surfside para edificios de más de tres plantas) y la concentración de la propiedad de las unidades. Si el edificio no cumple alguno de estos requisitos, necesitará una financiación sin garantía.

Un cuestionario de condominio es un formulario de una o dos páginas que rellena la HOA o el administrador de la propiedad y que documenta el estado del proyecto. En él se recogen el porcentaje de viviendas ocupadas por sus propietarios, la concentración de la propiedad en una sola entidad, las tasas de morosidad de la HOA, los fondos de reserva, los litigios pendientes, las pólizas de seguro, las cuotas extraordinarias y (en Florida) el cumplimiento de la normativa SIRS. Los prestamistas lo utilizan para confirmar que el proyecto cumple con las directrices de garantía. Un cuestionario con resultados negativos es la razón más común por la que se rechazan los préstamos para condominios.

Tras el derrumbe de Surfside en 2021, Florida aprobó la ley SB 4-D, que exige que todos los edificios de apartamentos de tres plantas o más realicen un Estudio de la Reserva de Integridad Estructural (SIRS) y se sometan a inspecciones obligatorias a los 25 y 30 años. Las HOA ya no pueden eximir de la obligación de constituir fondos de reserva. Los prestamistas exigen ahora la documentación de cumplimiento del SIRS en el cuestionario del edificio de apartamentos. Los edificios con mantenimiento aplazado, que no hayan superado el SIRS o que tengan pendientes reparaciones importantes pueden no obtener financiación hasta que se resuelvan dichos problemas.

Las cuotas de la comunidad de propietarios (HOA) de los apartamentos en Florida oscilan entre los 200 dólares al mes, en el caso de edificios suburbanos básicos, y más de 2.000 dólares al mes, en el caso de rascacielos de lujo con servicio de conserjería, servicio de aparcacoches e instalaciones frente al mar. Las cuotas cubren el mantenimiento del edificio, el seguro principal, los servicios públicos de las zonas comunes y las reservas. Las cuotas extraordinarias —cargos únicos para reparaciones importantes, sustitución del tejado o daños causados por huracanes— pueden oscilar entre unos pocos miles y más de 100 000 dólares por unidad. Revise siempre el historial reciente de cuotas de la HOA y el saldo del fondo de reservas antes de comprar.

Sí. Los extranjeros pueden adquirir apartamentos en Florida mediante programas de préstamo específicos para extranjeros (normalmente con un pago inicial del 25-40 %, tipos de interés más elevados y sin necesidad de número de la Seguridad Social). Los inversores inmobiliarios pueden recurrir a préstamos DSCR que se basan en los ingresos por alquiler del apartamento (normalmente con un pago inicial del 20-25 %). Ambas opciones son válidas tanto para edificios con garantía como sin ella, aunque los que carecen de garantía añaden un grado adicional de complejidad. Coordinamos la estructura del préstamo con su estrategia de inversión o de reubicación.