Una hipoteca con tasa ajustable (ARM) comienza con una tasa de interés entre un 0,50 % y un 1,0 % más baja que la de una hipoteca con tasa fija a 30 años durante un periodo inicial fijo, que suele ser de 5, 7 o 10 años. Es la opción más adecuada para los compradores que tengan previsto vender o realizar un refinanciamiento antes de que finalice el periodo fijo. Los límites de tipo estándar 2/2/5 le protegen frente a subidas descontroladas.
Solicite su presupuesto de ARM
Si no tiene previsto mantener el préstamo durante más de 15 años, una ARM casi siempre resulta más económica que una hipoteca a tipo fijo a 30 años durante los años en los que sea propietario de la vivienda. Esto es lo que obtendrá.
Las ARM suelen partir de un tipo de interés entre un 0,50 % y un 1,0 % inferior a la tasa fija de las hipotecas a 30 años. En el caso de un préstamo de 400 000 dólares, esto supone un ahorro de unos 230 dólares al mes durante el periodo de tasa fija, lo que le permite disponer de liquidez para reformas, ahorros o pagos más elevados del capital.
Elija una hipoteca de tipo ARM a 5, 7 o 10 años, en función del tiempo que tenga previsto permanecer en la vivienda. El tipo de interés se mantendrá fijo durante todo el periodo inicial; solo a partir de entonces comenzará a ajustarse en función del índice de mercado más su margen fijo.
Su tipo de interés no puede aumentar más del 2 % en el primer ajuste, un 2 % en cada ajuste posterior ni un 5 % a lo largo de la vigencia del préstamo. Por lo tanto, un tipo inicial del 6,0 % tiene un límite máximo absoluto del 11,0 %, incluso si los tipos de mercado se disparan.
A diferencia de los préstamos a tasa fija, los préstamos hipotecarios ARM se benefician cuando bajan los tipos de interés del mercado: su tipo se ajusta a la baja automáticamente en la siguiente revisión, sin necesidad de refinanciamiento. Si el SOFR baja un 1 %, su nuevo tipo se reduce en la misma proporción (sujeto al tipo mínimo).
Los préstamos hipotecarios ARM tienen más variables que los de tasa fija. A continuación le explicamos con detalle cómo funcionan las cifras, los límites máximos y los calendarios de revisión, para que no se lleve sorpresas más adelante.
El primer número indica el periodo inicial de tasa fija en años. El segundo número indica la periodicidad con la que se revisa la tasa tras ese periodo: 1 significa anualmente, 6 significa cada 6 meses. Una hipoteca ARM 5/1 tiene una tasa fija durante 5 años y luego se reajusta anualmente; una hipoteca ARM 7/6 tiene una tasa fija durante 7 años y luego se reajusta cada 6 meses. Los diferenciales de tipo son más bajos en los periodos más cortos.
Una vez finalizado el periodo inicial, su nuevo tipo de interés será igual al índice más el margen. El índice suele ser el SOFR (Secured Overnight Financing Rate, que sustituyó al LIBOR en 2023). El margen se fija en el momento del cierre, normalmente entre el 2,25 % y el 3,0 %. Si el SOFR es del 4,5 % y su margen es del 2,75 %, su nueva tasa sería del 7,25 % (sujeta a límites máximos).
Compradores que tienen previsto vender en un plazo de entre 5 y 10 años (por traslado laboral, ampliación de la familia o jubilación). Ejecutivos que prevén un aumento significativo de sus ingresos. Compradores primerizos que aprovechan los pagos iniciales más bajos para acceder al mercado. Personas que solicitan una refinanciación para saldar deudas con tipos de interés elevados o préstamos jumbo. Cualquier persona que prefiera pagar cuotas más bajas ahora antes que cuotas fijas de por vida.
Recibirá una notificación entre 60 y 120 días antes de cada ajuste, en la que se le indicarán el nuevo tipo de interés y el nuevo importe de la cuota. Tiene tres opciones: (1) mantener la hipoteca ARM y aceptar el nuevo pago, (2) realizar un refinanciamiento con un préstamo con tasa fija para garantizar la estabilidad, o (3) realizar un refinanciamiento con otra hipoteca ARM si aún no tiene previsto quedarse a largo plazo. Ayudamos a los clientes a decidir cuál es la opción más adecuada.
¿Quiere saber cuánto le costaría realmente una hipoteca ARM de 5/1 frente a una de 7/1 sobre el importe de su préstamo? Le ofreceremos un presupuesto comparativo de ambas frente a una hipoteca fija a 30 años.
Comparar mis opciones de hipotecas ARMLas tres tienen el mismo plazo de amortización de 30 años. La diferencia radica en el tiempo durante el cual se mantiene fija la tasa inicial, y en cuánto ahorra durante ese periodo.
| 5/1 ARM | 7/1 ARM | Hipoteca a 30 años a tipo fijo | |
|---|---|---|---|
| Tarifa inicial habitual | ~5,75 % | ~5,875 % | ~6,625 % |
| P&I mensual inicial | 2.334 dólares | 2 367 dólares | 2.561 dólares |
| Ahorros mensuales frente a un préstamo a 30 años | 227 dólares | 194 dólares | — |
| Período con tasa fija | 5 años | 7 años | 30 años |
| Ahorro total durante un periodo determinado | 13 620 dólares | 16 296 dólares | — |
| Límites máximos de las tarifas | 2/2/5 | 2/2/5 | N/A — la tarifa nunca varía |
| Tasa máxima posible | 10.75% | 10.875% | 6,625 % (fijo) |
| Ideal para | Venta o refinanciación en menos de 5 años | Vender o refinanciar en menos de 7 años | A largo plazo, máxima estabilidad |
El plazo es el mismo que el de una hipoteca con tasa fija. El único paso adicional es elegir el plazo de la hipoteca ARM desde el principio.
Elija entre 5/1, 7/1 o 10/1 en función de la duración prevista de su estancia. Cuanto más largo sea el plazo fijo, mayor será la tasa fija inicial, pero también mayor la seguridad.
Envíe la documentación relativa a sus ingresos, activos y historial crediticio. Le enviaremos una carta de preaprobación en un plazo de 24 horas en la que se indicará exactamente a qué condiciones tiene derecho.
Cuando los tipos de interés parecen favorables, le fijamos el tipo de su hipoteca ARM durante 30, 45 o 60 días mientras busca la mejor oferta o tramita el refinanciamiento.
Evaluación de la solicitud estándar de 30 días. Nos encargamos de coordinar el avalúo y de resolver cualquier condición. Sabrá el importe exacto de su pago inicial.
Firme los documentos de cierre y dará comienzo su periodo fijo. Le enviaremos recordatorios seis meses antes de la revisión para que pueda realizar un refinanciamiento si le conviene.
Es cierto que el tipo de interés inicial es más bajo, pero también lo son las desventajas. Asegúrese de que puede aceptarlas antes de optar por un ARM en lugar de una tasa fija.
Las preguntas más frecuentes de los compradores antes de elegir una ARM. ¿No encuentra la suya? Pregunte directamente a Alex.
Alex Doce lleva 38 años elaborando presupuestos de hipotecas de tipo ARM en Florida, habiendo atravesado todos los ciclos de tasas de interés desde la década de los 80. Le mostraremos cotizaciones comparativas de hipotecas 5/1, 7/1 y a tipo fijo a 30 años para su importe exacto de préstamo, para que pueda tomar una decisión basándose en cifras reales. Sin compromiso y sin consulta de crédito.
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