Puede tener un crédito estelar y unos ingresos estupendos, pero si su ratio deuda-ingresos (DTI) es demasiado alto, puede seguir resultándole difícil obtener una hipoteca. Su DTI, también conocido como coeficiente de utilización del crédito, ayuda a su prestamista a determinar si es probable que se endeude en exceso después de asumir el nuevo préstamo. Aunque [...]

Incluso si obtiene una hipoteca, ésta puede venir acompañada de tipos de interés más altos de lo deseable para su situación. Por lo tanto, es fundamental que conozcas esta cifra, lo que significa y cómo puedes ajustarla para que sea más favorable a tus sueños de ser propietario de una vivienda.

¿Cómo se calcula el DTI?

Para calcular tu DTI:

• Sume todas las facturas mensuales de todas las deudas que aparecen en su informe de crédito. Excluye los plazos a los que les queden menos de 10 pagos.
• Añada la cuota mensual de la hipoteca PITI propuesta. 
• Divídalo entre sus ingresos brutos (no sus ingresos netos), o la media de sus dos últimos años de ingresos brutos ajustados si es autónomo.
• Multiplica el decimal resultante por 100 para obtener un porcentaje.

Por ejemplo, si los pagos mensuales recurrentes de tu deuda ascienden a $1500 y ganas $7000 al mes, tu DTI sería de 21%. 

¿No quieres hacer los cálculos a mano? Encontrarás muchas calculadoras DTI en línea. Si necesitas calcular cuál puede ser la cuota de tu hipoteca, puedes utilizar la herramienta del Grupo Doce calculadora de pagos para obtener una estimación.

¿Cuál es un buen ratio deuda-ingresos?

Cada prestamista es diferente. La mayoría de los prestamistas aceptarán un DTI de hasta 50%, pero los prestamistas prefieren ver un DTI de no más de 43%. Sólo entre 30% y 40% de esa deuda deben proceder de tu hipoteca. 

¿Supone algún beneficio reducir aún más tu DTI, por ejemplo hasta 10%? La verdad es que no. Los prestamistas tratan cualquier DTI inferior a 43% más o menos igual, y los DTI realmente bajos son poco probables una vez que se tienen en cuenta los pagos mensuales de la hipoteca.

¿Cómo puedo reducir mi ratio deuda-ingresos?

Puedes reducir tu ratio deuda-ingresos de las siguientes maneras.

• Paga algunas deudas y reduce tus pagos mensuales recurrentes.
• Elija una vivienda más barata para reducir la cuota hipotecaria propuesta.
• Intente aumentar sus ingresos sin incurrir en nuevas deudas o gastos.
• Transfiera saldos de tarjetas con tipos de interés altos a tarjetas con tipos de interés bajos para reducir los pagos mensuales.

No existen fórmulas mágicas ni trucos que pueda utilizar. Mejorar tu DTI es cuestión de mejorar tu bienestar financiero o de elegir una compra de vivienda realista. 

¿Qué facturas cuentan para el coeficiente deuda-ingresos?

Puede que se sienta aliviado al saber que algunas facturas no cuentan para su DTI. Los aseguradores excluyen algunas facturas de DTI, incluyendo:

• Servicios
• Facturas médicas, aunque estén en gestión de cobro
• Gastos de guardería
• Facturas de la compra
• Facturas de teléfono
• Primas de seguro

Es importante que revise sus finanzas y evalúe si está preparado para ser propietario de una vivienda antes de comprometerse a pagar una hipoteca. El DTI es una de las medidas que utilizan los prestamistas para determinar si tienes margen de maniobra en tu presupuesto, pero teniendo en cuenta estas exclusiones, todavía es posible tener un gran DTI y un presupuesto que no puede soportar el problema de un solo coche.

¿Cómo se calcula el DTI con unos ingresos variables?

Si trabaja a comisión, es autónomo o tiene unos ingresos variables por cualquier otro motivo, los suscriptores utilizarán un proceso algo más complejo. 

1. Revisarán de 12 a 24 meses de historial de ingresos y la frecuencia del pago.
2. A continuación, realizan un análisis de la tendencia de los ingresos comparando los ingresos mensuales calculados en lo que va de año con los de años anteriores. 
3. Si la tendencia es estable o creciente, promedian el importe de los ingresos. Si la tendencia es descendente pero se ha estabilizado, utilizarán el importe actual más bajo. Si la tendencia es descendente, pueden dictaminar que tus ingresos no son lo bastante estables como para utilizarlos. 

También le harán preguntas adicionales. Por ejemplo, querrán evaluar si es probable que sus ingresos continúen durante al menos tres años. Es posible que tenga que aportar más pruebas y documentación de los ingresos que declara. 

También hay que tener en cuenta algunos casos especiales. Por ejemplo, si tiene rentas restringidas en acciones, las rentas deben haberse devengado y distribuido sin restricciones. El método de cálculo variará en función de si el pago se realiza en acciones o en efectivo. 

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Alex Doce puede ayudarle a determinar su DTI para la casa que desea comprar, establecer un presupuesto adecuado y encontrar el préstamo adecuado.