Préstamos para vivienda en condominio: El Grupo Doce tiene opciones de hipotecas si usted está comprando un condominio garantizado, o incluso un condominio no garantizado. Pero, ¿cuál es la diferencia?
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Cuando usted está en el mercado para un condominio, hay cosas adicionales a tener en cuenta durante el proceso de la hipoteca, además de las preocupaciones estándar de compra de vivienda como su puntuación de crédito, tasa y programa de préstamo. Hay muchos factores que dictará la Asociación de Propietarios del edificio. Por ejemplo, qué parte es responsable de ciertas reparaciones y posibles mejoras. Para los fines de su préstamo para vivienda en condominio, necesitará tener un buen conocimiento de si el condominio es garantizable o no garantizable tan pronto como sea posible. Es una información clave que puede afectar a muchas otras cosas en el proceso de compra de una vivienda.
¿Qué significa "justificable"?
Reducido a los términos más simples, un condominio es garantizable cuando las dos entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) que prevalecen en la industria hipotecaria, Fannie Mae y Freddie Mac, lo han aprobado como tal. Verá, cuando usted utiliza un programa de préstamo convencional para su hipoteca, ese préstamo a menudo será comprado a su prestamista en lo que se llama el mercado secundario por Fannie Mae o Freddie Mac. Es por eso que los prestamistas deben atenerse a sus directrices si quieren ser capaces de agrupar y vender a los GSE. O, si usted va con un FHA o Préstamo VA para su compra de condominio, esas agencias gubernamentales tienen sus propias definiciones de lo que hace que un condominio warrantable o no warrantable, pero son en gran medida en consonancia con las definiciones de Fannie Mae y Freddie Mac.
Para que una comunidad de condominios se considere garantizable, debe cumplir ciertos requisitos. Por ejemplo, las unidades de la comunidad NO PUEDEN formar parte de una multipropiedad, y en determinados casos también pueden aplicarse requisitos sobre la tasa de ocupación por los propietarios en la urbanización. Además, la comunidad de propietarios debe destinar cada año al menos 10% de su presupuesto anual a su cuenta de reserva. La comunidad debe disponer de reservas adecuadas para reparaciones y mantenimiento a fin de mantener su estado de garantía, y no debe superar un determinado porcentaje de propietarios morosos en sus cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) (que varía según el tipo de préstamo y el programa). También pueden entrar en juego las restricciones sobre alquileres a corto plazo dentro de la comunidad de propietarios. La compra de un condominio con garantía hace que el proceso de compra de una vivienda sea similar al de una vivienda unifamiliar, y también puede ser beneficioso para usted a largo plazo centrar su búsqueda en propiedades en condominio con garantía.
Entonces No Garantizable es justo lo contrario, ¿no?
Fannie Mae y Freddie Mac pueden considerar que un condominio no es garantizable por varias razones. Si el complejo está todavía en construcción o tiene un proyecto de desarrollo en curso en el momento de su compra, dependiendo del alcance del desarrollo, puede ser considerado no garantizable. Si está considerando comprar una unidad en un proyecto de nueva construcción, tenga en cuenta que los proyectos en este estado requieren más documentación en el proceso de préstamo hipotecario y pueden tener puntos de tropiezo adicionales que un proyecto que ya está construido y se considera establecido.
El condominio también puede ser considerado no garantizable si hay algún litigio en curso que involucre a la HOA en el momento de su compra. Si el complejo tiene muy pocas unidades ocupadas por sus propietarios o demasiadas unidades propiedad de una sola entidad o persona, también puede considerarse no garantizable por estos motivos. Para que se haga una idea del nivel de supervisión, las normas de Fannie Mae establecen que, en el caso de comunidades de condominios con entre 5 y 20 unidades, ninguna entidad puede poseer más de dos unidades. Para las comunidades de condominios con más de 20 unidades, ninguna entidad puede poseer más del 20% del número total de unidades.
Los requisitos de garantizabilidad de Freddie Mac son los mismos para las comunidades con 5-20 unidades, pero permiten que una sola entidad sea propietaria de hasta 25% de las unidades en lugar de 20%. Existen otras pequeñas diferencias entre las definiciones de garantizable y no garantizable de las GSE, pero no es necesario que las conozca todas. Lo importante es que usted inicie el proceso de préstamo hipotecario con la información suficiente para tomar una decisión informada sobre la compra. Su Asesor Hipotecario de Doce Group puede guiarle en la búsqueda de su vivienda indicándole qué condominios cumplen qué requisitos de garantizabilidad y qué programa de préstamo se adapta mejor a sus necesidades en última instancia.
¿Qué pasa con los préstamos del gobierno para condominios: FHA y VA?
Por lo general, si un condominio es garantizable bajo las directrices de Fannie Mae y / o Freddie Mac, también será elegible para ser financiado con un FHA o VA préstamo de condominio. Ambas agencias gubernamentales mantienen sus propias listas de comunidades de condominios aprobadas, y sus listas no serán idénticas a las de Fannie Mae y Freddie Mac en todos los casos. En algunos casos, la FHA puede tender a ser más estricta en sus directrices que las GSE, y la VA ligeramente más indulgente. Pero, si el condominio que está considerando comprar con un préstamo del gobierno no aparece en las listas aprobadas de la FHA o la VA, esa no es la última palabra. En general, si Fannie Mae o Freddie Mac ya han aprobado una comunidad de condominios, la FHA y la VA también pueden autorizar los préstamos allí, a la espera de su propio proceso de revisión.
Sólo para echar un vistazo a cómo los requisitos de préstamo del gobierno son similares a los requisitos de garantía de los GSEs, algunas de las directrices básicas de la FHA para la elegibilidad de préstamos de condominio incluyen: el prestatario debe cumplir con las directrices estándar de la hipoteca de la FHA, al menos la mitad de las unidades de la comunidad deben ser ocupados por sus propietarios y para los desarrollos de nueva construcción, al menos 30% de las unidades deben ser ocupados por sus propietarios. Ni la FHA ni la VA cobran un suplemento a los prestatarios por financiar un condominio. Por lo general, los prestatarios pueden obtener un préstamo para condominios utilizando el mismo programa hipotecario de la FHA o la VA para el que cumplen los requisitos con una vivienda unifamiliar.
¿Cuáles son las ventajas de comprar un piso garantizado?
Definitivamente es más fácil obtener financiación para condominios garantizables. Muchos prestamistas solo financiaran un prestamo de condominio si la propiedad es garantizable. Sin embargo, si usted esta trabajando con un Asesor Hipotecario de Doce Group, tenemos opciones para prestamos de condominios garantizables y no garantizables. Dado que el préstamo asociado con un condominio garantizable es menos riesgoso que un préstamo asociado con un condominio no garantizable, su tasa de interés en un préstamo de condominio garantizable puede ser más baja que su tasa de interés en un condominio no garantizable. Lo mismo puede ocurrir, dependiendo de su prestamista, con el pago inicial requerido para obtener un préstamo de condominio garantizable o no garantizable. En última instancia, esto puede hacer que la compra de un condominio no garantizable sea menos asequible para muchos compradores.
¿Qué pasa si decide comprar un piso no garantizable?
The Doce Group tiene acceso a opciones de prestamos para propiedades de condominio no garantizables, pero es importante ir a esa compra con una comprension de los posibles problemas que pueden surgir en el proceso de la compra, cuando usted vive alli y como un eventual vendedor. Como ya se ha dicho, es posible que tenga que hacer un pago inicial mayor para comprar el piso y que el tipo de interés durante la vida del préstamo sea más alto. Si el condominio no es garantizable porque demasiados propietarios están en mora con las cuotas de la HOA o porque no hay fondos suficientes en reserva para gastos de emergencia, eso puede ser una señal de problemas de liquidez en esa comunidad. Si la HOA no puede hacer frente a sus obligaciones financieras, los propietarios pueden ver incrementadas sus cuotas mensuales. En algunos casos, las HOA pueden incluso exigir que los propietarios paguen una cuota especial para las reparaciones o mejoras necesarias. Si el condominio sigue sin poder garantizarse cuando llegue el momento de venderlo, la unidad puede resultar atractiva para un grupo más reducido de compradores potenciales.
Desde fuera de la comunidad de condominios, las propiedades garantizables y no garantizables pueden parecer exactamente iguales. Sin embargo, los detalles que su agente inmobiliario, su asesor hipotecario de Doce Group y usted recopilen a través de la diligencia debida marcarán una gran diferencia en su capacidad o deseo de obtener un préstamo para comprar la propiedad. Si durante el proceso se entera de que la propiedad que le interesa no es garantizable, tenga en cuenta los riesgos antes de decidirse a comprarla.
