Contamos con la confianza de inversores de todo el país desde hace más de 38 años. La evaluación se basa en los ingresos por alquiler de su propiedad, y no en sus declaraciones de impuestos, formularios W-2 ni cartas de empleo.
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Un préstamo DSCR es una hipoteca para propiedades de inversión que se basa en los ingresos por alquiler que genera la propiedad, y no en sus ingresos personales. La aprobación depende de si el alquiler previsto o real cubre la totalidad de la cuota mensual. Si el índice de cobertura cumple con los requisitos del programa, la propiedad cumple los requisitos. No se requieren declaraciones de impuestos. No se requieren nóminas. No se requiere carta del empleador.
DSCR son las siglas de «debt service coverage ratio» (coeficiente de cobertura del servicio de la deuda), y es la cifra clave que determina por completo la decisión de evaluación de la solicitud de préstamo. Mide los ingresos brutos por alquiler en relación con el pago total de la vivienda —capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro—. Los inversores utilizan préstamos DSCR para financiar alquileres a largo plazo, alquileres vacacionales a corto plazo, inversiones en edificios multifamiliares de 2 a 4 viviendas e inversiones en pisos, a menudo a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para la separación de responsabilidades.
La financiación DSCR se basa en el inmueble, no en la nómina del prestatario. Hay cuatro razones que explican por qué tantos inversores la utilizan como su principal herramienta de adquisición.
La elegibilidad se determina en función de los ingresos por alquiler que genera la propiedad, y no en función de su historial laboral, sus ingresos declarados en el formulario W-2 ni sus ingresos personales.
Diseñado para inversores que apuestan por la estrategia de «comprar y mantener», tanto si gestionan una vivienda de alquiler como quince, incluidos los prestatarios autónomos con ingresos no tradicionales.
Los programas DSCR se rigen por unas directrices alternativas, lo que le ofrece mayor flexibilidad que un préstamo de inversión convencional cuando los expedientes son complejos.
También existen programas de DSCR sin coeficiente. En el caso de inmuebles desocupados, reformas que aportan valor añadido o alquileres en los que el alquiler actual está por debajo del mercado, algunos programas aprueban la financiación sin calcular un coeficiente de cobertura estricto, sino que se basan en el avalúo del alquiler de mercado realizado por el tasador para realizar la evaluación de la solicitud.
Cinco razones por las que los inversores optan por los préstamos DSCR en lugar de la financiación convencional, especialmente cuando su situación fiscal personal es compleja.
Los préstamos se aprueban en función de los ingresos por alquiler, no de los ingresos personales. Las deducciones fiscales, la amortización o los bajos ingresos declarados no perjudican la solicitud.
Es ideal para prestatarios autónomos, empresarios e inversores con ingresos variables o estacionales que se ven penalizados por la evaluación de la solicitud convencional.
Sin nóminas, sin formularios W-2, sin declaraciones de la renta, sin verificación del empleador: ideal para jubilados, extranjeros y autónomos con formulario 1099.
Al haber menos documentos que recabar en la evaluación de la solicitud, los expedientes avanzan más rápidamente en la evaluación de la solicitud. La mayoría de los préstamos DSCR se formalizan en un plazo de 20 a 30 días.
Un expediente DSCR típico tiene aproximadamente la mitad del volumen de un préstamo de inversión convencional: ocho documentos fundamentales en lugar de docenas de páginas de historial financiero personal.
Registre su empresa —ya sea una sociedad de responsabilidad limitada (LLC), una sociedad de cartera o una sociedad colectiva— para garantizar la separación de responsabilidades y una contabilidad clara de la cartera.
Los préstamos DSCR no son la opción adecuada para todas las situaciones. Cuatro aspectos que hay que sopesar frente a la flexibilidad en los requisitos.
Los tipos de interés suelen ser más elevados que los de las hipotecas convencionales estándar; por lo general, oscilan entre el 5,5 % y el 8,0 %, dependiendo de la solvencia crediticia, el apalancamiento y la solidez de la cobertura.
La mayoría de los programas exigen un pago inicial del 20-25 %. Algunos permiten un 15 % en los expedientes más sólidos. No se ofrecen préstamos DSCR sin pago inicial.
El rendimiento del préstamo depende de que el inmueble genere unos ingresos por alquiler fiables. Un periodo prolongado de desocupación o unos alquileres inferiores a los del mercado pueden afectar a la cobertura a largo plazo que se había previsto en el momento del cierre.
Los préstamos DSCR no pueden utilizarse para residencias principales ni para segundas residencias que tenga intención de ocupar. Están diseñados exclusivamente para inmuebles destinados al alquiler; por eso la evaluación de la solicitud funciona de esta manera.
Hay que sopesar esto frente a las ventajas: la prima de interés y el pago inicial más elevado son el precio que hay que pagar por poder optar a la financiación sin presentar documentos de ingresos personales, formalizar la compraventa a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) y eludir el límite convencional sobre el número de propiedades financiadas. Para los inversores con una situación financiera compleja o una cartera en expansión, esa compensación suele resultar rentable.
Desde la primera conversación hasta la transferencia bancaria en el momento del cierre, el proceso es el mismo, tanto si se trata de su primer alquiler como de su quincuagésimo.
Determine la estrategia: alquiler a largo plazo, alquiler vacacional a corto plazo o edificio multifamiliar de 2 a 4 viviendas. La estrategia determina cómo se calculan los ingresos.
Consulte los datos comparativos de alquileres a largo plazo o las previsiones al estilo de AirDNA para propiedades de alquiler a corto plazo. Establezca una cifra de ingresos realista.
Sume el capital, los intereses, los impuestos sobre la propiedad y el seguro. Esta es la cantidad que debe cubrir el alquiler para que el expediente cumpla los requisitos.
Compare el alquiler previsto con el pago total del PITI. Si la relación cumple con los requisitos del programa —normalmente 1,0 o más—, ya puede presentar su solicitud.
La solicitud dura unos 12 minutos. No es necesario presentar declaraciones de la renta, formularios W-2 ni cartas de empleo en ninguna fase del proceso.
Envíe a la sección de evaluación de la solicitud el paquete de documentos, más reducido de lo habitual: documento de identidad, extractos bancarios, contrato, comparativas de alquileres y documentos de la entidad, en caso de que vaya a adquirir derechos en una LLC.
El avalúo comprueba tanto el valor del inmueble como su alquiler de mercado. Ambos datos se tienen en cuenta para la aprobación definitiva.
Firme los documentos finales y reciba la financiación. La mayoría de los préstamos DSCR se formalizan en un plazo de entre 20 y 30 días tras la presentación de la documentación completa, lo que supone un proceso más rápido que el de la mayoría de los préstamos convencionales de inversión.
¿Está listo para analizar las cifras de su próxima propiedad de inversión?
Solicitar en líneaEl índice de cobertura es la cifra más importante de un informe DSCR. A continuación le explicamos exactamente cómo se calcula.
Desde viviendas unifamiliares en alquiler hasta casas de playa para estancias cortas, dSCR opera en todo el espectro de las propiedades de inversión.
Viviendas unifamiliares alquiladas a largo plazo: el tipo de inmueble más habitual en el DSCR y el más sencillo de evaluar en la solicitud.
Alquileres de apartamentos y adosados en mercados urbanos que ofrecen garantías: la fuerte demanda de los inquilinos mantiene unos índices de ocupación sólidos.
Inmuebles dúplex, tríplex y cuádruplex: suelen ser la opción que genera mayor flujo de caja, ya que los alquileres de varias viviendas se suman en un único pago.
Las propiedades de Airbnb y VRBO en mercados vacacionales: deben cumplir los requisitos de las previsiones de ingresos estacionales respaldadas por datos de mercado similares a los de AirDNA o por un historial de reservas de 12 meses.
Estancias de entre 30 y 90 días dirigidas a enfermeras itinerantes, trabajadores temporales y traslados corporativos: el segmento de rápido crecimiento que se sitúa a medio camino entre el alquiler a largo y a corto plazo.
Inmuebles situados cerca de las principales universidades: demanda constante durante todo el año con ciclos de alquiler predecibles, ajustados al calendario académico.
La lista de documentos para el DSCR es más breve que la de un préstamo convencional, ya que no solicitamos declaraciones de la renta, formularios W-2 ni comprobantes de empleo.
Permiso de conducir, pasaporte o documento de identidad estatal de cada prestatario del préstamo.
Para verificar los fondos destinados al pago inicial y las reservas. No revisamos los depósitos, sino únicamente los saldos.
El contrato de compraventa firmado de la vivienda que va a adquirir. En el caso de los refinanciamientos, el último extracto de la hipoteca.
En el caso de los alquileres a largo plazo con inquilinos, se toma como referencia el contrato de alquiler vigente. En el caso de las propiedades desocupadas o de alquiler a corto plazo, el avalúo recurre a datos comparativos de alquileres de mercado.
Presupuesto o póliza provisional para el seguro de propietario o de vivienda. Se requiere antes del cierre, no en el momento de la solicitud.
En caso de constituir una sociedad de responsabilidad limitada (LLC): escritura de constitución, acuerdo de funcionamiento y carta de asignación del número de identificación fiscal (EIN). La mayoría de los préstamos DSCR admiten la titularidad a nombre de una LLC.
Lista breve de cualquier otra propiedad de la que sea propietario: direcciones, saldos de hipotecas e ingresos por alquiler de cada una de ellas.
En el caso de los alquileres vacacionales: un informe de AirDNA o un historial de reservas de los últimos 12 meses que refleje las tendencias de ingresos estacionales.
Lo que no solicitamos: declaraciones de la renta, formularios W-2, nóminas, verificaciones del empleador ni documentación sobre los ingresos personales. Esa es precisamente la esencia de un préstamo DSCR.
Respuestas rápidas de un equipo que ha tramitado miles de préstamos para inversores en todo el país.
Llame al 800-696-SAVE para comentar su situación con un agente inmobiliario autorizado. No se consultará su historial crediticio.
Concierte una consulta gratuitaTrabajamos con inversores inmobiliarios en 38 estados, estructurando la financiación basada en el DSCR en función del flujo de caja previsto, en lugar de los ingresos personales. Desde viviendas unifamiliares de alquiler en el Medio Oeste hasta propiedades costeras de alquiler a corto plazo, adaptamos el programa de préstamos a la estrategia inmobiliaria.
Nuestro equipo ha sido reconocido por WalletHub como uno de los mejores agentes de hipotecas en varias ciudades, lo que refleja nuestro compromiso con una comunicación clara y con soluciones orientadas a los inversores.
Puede leer las opiniones de nuestros clientes y, cuando esté listo, presente su solicitud ahora mismo o llame al 800-696-SAVE para analizar su próxima propiedad de inversión.
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Concedemos préstamos para inversores con DSCR en todo el país. Haga clic en su estado para consultar los detalles del mercado local y comenzar la solicitud.
Tanto si está comprando su primera vivienda de alquiler como si es la quincuagésima, estructuraremos la financiación en función del flujo de caja de la propiedad, y no de sus declaraciones de impuestos. Preaprobación en 24 horas.
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